如果你几年前就进入这个行业，或者已经买了90平米左右的房子，

“科比型”这三个字你一定不陌生

什么是科比型？它是在一个紧凑的区域内创造看似丰富的功能。

例如，最初的90平方米的公寓可以建造三居室，然后在三居室的基础上，可以建造两间客厅和两间浴室。更极端的是，它还可以有一个大的水平客厅。

神户型产品的焦点可以集中在客厅、主卧、餐厅、甚至厨房、卫生间等任何空间。

除了第二间卧室

只要打开手机随意搜索一下，营销词汇就会变得更加精彩。

无论公寓面积多小，都可以打造

大型横厅、主卧套房、步入式衣柜、礼仪门厅、LDK集成、U型厨房、三分离卫生间……

这些颠覆概念的营销术语在房地产疯狂的年代被用得太多了。

只有次卧在开发商的营销中几乎从未提及

似乎很长一段时间，在产品开发体系中，次卧被遗忘了。

有没有想过为什么第二间卧室被忽视了？

01

本质上也是因为市场上的户型越来越小，同时必须强调营销点。

首先，为什么市场上有这么多小户型呢？

源于业内人人皆知的时代政策

上海新房7090政策

2006年以来，上海新增住房供应量的70%集中在90平方米以下的户型。

当然，90平方米可以用作大两居室或小三居室。

但购房者在购买第一套房子时更喜欢一步到位。

也就是说，如果总价和面积保持不变，你可以拥有更多的房间。

为了迎合市场，房地产开发商更愿意专注于建造紧凑的三居室公寓，而不是舒适的两居室公寓。

但在控制面积的前提下，开发商还需要有吸引力的营销理念。

客厅、主卧是主要营销卖点，面积一定不能小。

浴室和厨房有最小面积限制

所以我们只能压缩这三个房间中剩下的两个房间。

这意味着牺牲第二间卧室

这就是为什么我们看到市场上大多数次要卧室都非常紧凑

你知道这些卧室以前有多小吗？

比如这套98平米的三居室

南卧室仅2.9米，北卧室仅2.65米。

要知道，次卧需要容纳一张普通的两米长的床，并留出一些通道空间。

合适的表面宽度至少需要在3米左右

而这种层高只有2.6米左右的次卧，是大部分开发商样板房的样子。

由于面积太小，根本容不下正常尺寸的床。

因此常与飘窗组合成榻榻米（样板房的榻榻米尺寸往往缩小）

我们的团队还到现场担任样板房评委。

像这样的次卧，我们实际尝试了一下，也只能勉强放下一个身高1.6米左右的小女孩。

即使用作儿童房，放下单人书桌后，床尾的衣柜也会显得拥挤，难以打开。

基本上这不是一个可以永久居住的房间。

更极端的是，这套85平米的小三居室

北卧室长仅2米多一点

我曾经看过一套面积80平方米的小三居室的第二间卧室。

不仅放不下床，甚至连房间都放不下。这有点像一个黑暗的房间。

可能是由于次卧在产品创新上长期缺位所致。

后来看来，即使有条件建更大的房子，也会优先升级客厅、主卧、餐厅这些暴露空间较大的空间，而不是升级次卧。

那么，当你失去营销光芒时，你会面临什么样的问题呢？

02

不注重次卧的户型已经开始被市场抛弃。

三居室产品，在控区开发逻辑下诞生，主导楼市十余年。

换句话说，小户型和三居室太多了。

试想一下，距离上海2006年实施7090政策，已经过去近20年了。

市场上有多少紧凑型三居室公寓？

我们测算过，从2012年到2023年这十年间，上海一手房销售量近百万套。

参照7090政策，即使按照50%的比例计算，小户型仍有50万套。

截至今年9月25日市场库存统计

90-100㎡，即面积90平米以上的房屋存量最多，90平米以下次之

100平米以下户型几乎占据市场存量的一半

不管怎么估计，这都是一个很大的数字。

仅仅库存量大并不足以说明问题

最根本的原因是，紧凑型三居室的次卧并不“好住”

本质上，是因为当时很大一部分三居室还没有真正建成。

这是一种“伪三居室”

这种所谓的三居室，其实住起来很不舒服。

比如这套21年99平米次新房

南卧室宽仅2.7-2.8米，北卧室宽仅2.3米左右，面积仅5.8平方米。

图片来源链家

所以我们看到的南面卧室是这样的

一张单人床+一张单人书桌，还有一个靠墙放置的小衣柜

没有太多空间供人们通过和走动。

房屋平面图中，北面的次卧不到6平米，现实中是这样的。

一张单人床几乎占据了整个次卧空间，拥挤的感觉几乎溢出屏幕。

因此，当这些紧凑型产品进入市场时，就形成了严重的同质化竞争。

对于二手房来说，流动性绝对不是优势。

所以在这种情况下

曾经不被重视的第二间卧室开始改变，而且必须改变。

03

第一个变化是第二间卧室开始具有正常的面积和功能

这是可能的原因

一个前提是，上海实行多年的7090政策已经逐渐结束。

今年8月27日，上海发布通知，取消不同地区70%的一刀切小户型比例。

二是这个明确的信号被开发商看到了，所以更多的大户型开始出现在上海。

即使开发商在设计经济型公寓时，也不再一味忽视次卧，而是在宽度的分配上非常克制。

尽量让公寓内的每一个次卧都“易于居住”

例如，116套的前滩公馆，明显实现了三居室的平权。

除主卧为套房外，南北次卧均设有3米以上开间。

而且深度足以容纳一张床+两张床头柜+一个大衣柜

三个房间位于公寓的三个角落，使客厅和餐厅成为公寓的中心，房间均匀地围绕客厅和餐厅布置。

每个房间都有相对均衡的面积、规模和位置

当第二间卧室足够大，可以用作真正的房间时，它的功能也发生了变化

第一个变化是注意存储空间

在我们之前看到的第三间小卧室中，两间次卧室中只有一间可以用作衣柜。

第二间卧室放一张床已经很困难了，而且也没有地方放衣柜了。

但矛盾之处就在于

如果没有足够的空间放置衣柜，那为什么第二间卧室作为一个房间而存在呢？

因此，一些项目开始为每个次卧室释放尽可能多的存储空间。

万科在上海树立了榜样

这是万科海外形象的100平米公寓

最引人瞩目的是，三间卧室均设有衣柜储物空间，并且注意到这三间房间的衣柜都不算小。

而且，第二间卧室与阳台相连，样板房还设有一张转角书桌，延伸至阳台，作为额外的储物空间。

更好的第二间卧室

例如，中海·江南九旭还为次卧预留了两个衣柜空间。

当一间卧室能够容纳一个衣柜时，其实就可以算是真正可以长期使用的第二间卧室了。

当第二间卧室终于不再被忽视时

你会发现，对于大面积的公寓来说，有条件对次卧进行更好的配置。