甚至早在2010年的博客时代，在那个“闭着眼睛看久远”的时代，我就写过一篇顺势而为的文章【十一月的傲慢】，虽然今天网上好像很难找到了。

时代变了，花了一个金“银十”之后，自然是去追求于勇了。 “金九”的阴霾早已一扫而空。对于11月份的上海楼市来说，胃口已经明显被调高了。

1、10月份上海楼市好不好？

2024年10月楼市会好吗？

至少压倒性的看涨情绪是显而易见的。

看看我自己，TA的好是毋庸置疑的：据统计，10月上海二手房成交24376套，即使剔除停车位和商业写字楼，二手房入账数量也达到了21500套。虽然不如“527沪九”后下个月的2.6万套，但考虑到国庆黄金周7天假期，很明显10月的表现要好于6月，或者可以说，“929上海七”的市场反馈比“527”“上海九条”更强。

看完后沾沾自喜之余，中国环视一线城市同样竞相繁荣的“三兄弟”：根据官方或机构公布的数据，网上二手房数量10 月份北京的签约量达到 19 个月以来的最高水平。 ;深圳一手住宅成交量环比增长146.3%，创35个月新高；广州商品住宅网签面积环比增长106%！

宏观层面的数据更令人欣喜：住建部数据显示，10月份商品住宅销售同比持续下降达到拐点。新建商品住宅和二手住宅成交总额同比增长3.9%，是今年2月份以来首次出现连续8个月下降的情况。实现增长。

唯一让人有些失望的数据来自于上海土地拍卖：10月下旬上海土地拍卖的六批中，仅推出了4幅地块，结果只有一块杨浦内环地块以低溢价率被拿走。 2.32%。另外，大场镇、浦江镇、华漕镇的三块地，都只有一家公司提前登记，所以不出所料，都是最低价。这也算是给“天天都是好消息”的上海楼市洒了一滴水。

或许也正因为如此，上海本地拍卖的七批紧急补货几天后才正式公布：供应不仅恢复到10幅，而且全部是铁路拍品，占到了外地的70%。环比11% 10月上海本地拍卖一扫跌幅的意图已然明确。

10月上海楼市好不好？

答案是破绽不掩破绽，银十闪烁着金光。

2.中国房地产是政策性市场。能持续多久？

十月楼市为何火爆？毫不奇怪，答案是政策。

有人说，中国的房地产是一个政策市场。过去如此，现在也是如此。未来是否会发生还有待观察；

有人说，中国的房地产行业靠政策驱动的发展是不可持续的，但至少到目前为止——经验主义仍然成立。

9月19日的美元降息开启了中国楼市政策的持续输出：

“国务院新闻办”9月24日新闻发布会推出多项措施，包括降低存款准备金率、降低政策利率、降低存量房贷利率、降低第二套房首付比例、增加住房公积金等。中央资金支持再融资比例，更新“金融十六条”。大政策。

9月26日的高层会议喊出了“止跌企稳”四个字。这对应着北上广深四个一线城市国庆前排队出台楼市放松政策，仿佛他们正准备从下一个国庆黄金期开始。火热的开始是从本周的7天长假开始的。

进入10月，在以一线城市为主的楼市陆续推出的背景下，政策一改以往“拿出一套、等一会、等一会、再一套”的统一动作又一个”。相反，它会加大投资力度。这段时间，中央与上海的“混双”真是热闹：

首先，10月8日上海保障性住房有了新规定：明确新开发的房产必须配备5%的保障性住房以及相应的物业停车位。改造地块、资源地块上的商品房项目可根据情况进行调整。

10月12日，五大银行公布存量住房贷款调整细则：10月25日起分批主动调整存量住房贷款利率，10月31日前完成；上海首套统一调整为LPR-30BP，第二套按照政策下限调整。 LPR-5BP用于城市，LPR-25BP用于5+2区域。

10月17日，上海出台公积金新政策：二号公积金首付比例降低至25%/20%（原35%/30%）；提高公积金提取限额（4000元）和提取频率（每月一次）。

同日，五部门出台政策一揽子计划：四取消（取消限购政策、取消限售政策、取消限价政策、取消非普通住房）、四减（降低住房公积金）贷款利率、降低住房公积金贷款利率、贷款首付比例、降低存量贷款利率、减轻“卖旧买新”住房税负）和两增（货币化安置实施100万套新建住房） 、“白名单”信贷规模增至4万亿）。

10月21日，上海跟进LPR并下调利率：1年期LPR为3.1%； 5年期及以上LPR为3.6%，均较前期下降0.25个百分点。调整后，上海首套房贷款利率为3.15%，第二套房贷款利率为3.55%！

复制粘贴政策后可以看到，9月24日至今的政策发布呈现出4个特点：

一是连续性：不因为楼市回暖就放弃或推迟下一步政策的节奏；

二是交互性：与过去的“中心发声等地（执行）”相比，近期执行效率明显提升；

三是复利：上述政策中，除“止跌企稳”、“四取消四减两增”为重量级外，其他政策相对助攻，但助攻与二次进攻相结合，实现了各种突破。 ;

四是协同：从“国务院新闻办”到“五部门”再到“五大银行”，楼市终于不是“一个人”来救了。

尽管期间舆论因政策力度不同而存在不同意见，甚至有戏称：救市从政策救市→开会救市→发言人拍胸救市，但事实胜于雄辩，当然也比嘲笑更好。

该政策对中国房地产市场的影响，至少“直到最后期限”，仍然像班克斯和贝利的世纪拯救一样。

3、质量达到“10”后，11月份有什么线索吗？

虽然10月上海楼市数据喜人，但本着​​“求新”的态度，我还是希望深入到数字背后，尝试去分析。毕竟，11月的嚣张“知新”能否隐藏在“温故知新”之中。

从权威的克而瑞月报数据来看： 综合供应和销售来看，虽然10月份的新房和二手房、绝对数量和相对数量、环比和同比房屋均取得了不错的成绩，但如果上海的供应量楼市“要做好更充分的准备”。目前的数据能否再创新高？

首先是新建住房。

或许根据以往的经验，有关部门并没有充分估计这一政策的连续性和有效性，因此10月份的整体供应量并没有完全匹配新政策：

一方面，供应量仅为54.13万平方米，较9月有所下降，但全月成交量却达到65.13万平方米。供应不足导致一些9月份（甚至更早）开盘的更新项目受到新政持续支持的影响。效益方面，其中新修订价格区间的项目成交活跃。

另一方面，供应结构发生变化：10月城镇新增住宅项目挂牌6个，占比21%（9月占比28%），挂牌项目占比为非优质板块（无轨道交通的新城/远郊/临港）增加，本月增长28%（9月占比7%），城乡两极分化进一步加剧，即使在同一区域，由于推出顺序的原因和产品结构，“同区不同命运”。

至于所谓均价回落至7.23万元/㎡，只是供给结构的原因。谁允许九月份推出这么多豪宅？ “均价下跌”是有原因的，并不可怕。

进一步深入数据的“深处”，调用次数可以提升，但订阅和交易数据无法造假：

1、单价10万元以上项目售出率达79%，延续“新房、豪宅都能卖无忧”的记录；

2、单价4万元以下的“急需品”销售率低于15%。惨淡形势的背后，可见限购仍在继续；

3、单价4万-7万元的首换虽然普遍不受欢迎，但好于单价7万-10万元的改良购，可能与21500秒的交易产品结构密切相关-手上的房子。

既然如此，我们就来看看二手房。

10月上海二手房累计成交量（2.15万套）较9月（1.3万套）增长65%，也较去年同期（1.33万套）大幅增长62%，排名第二年内月成交量仅次于527套新政后的6月水位（2.39万套），周均成交量5801套，堪称惊人。

当前舆论氛围开始扭转，从“大多看空”转向“谨慎乐观”。但作为预判指标，要重点关注“统计报告中没有（或可能根本没有统计）”的三项数据。

也许这样更有意义：

1、关注二手市场的量价变化，包括房东涨价、销售价格、交易折扣等；

2、关注交易周期，包括新房从首次到访到成交的时间、二手房成交后的客户追踪、“再次购买”需要多长时间？

3、关注倒挂板块是否火爆，尤其是徐汇滨江等近期一二手价格处于倒挂阶段的买家心态。

即使上述三类数据不完整甚至无法获取，部分收集也可以揭示某个行业或地区的买家和卖家态势的变化曲线。在供应和交易有限的地方，观察可以为预测提供相对有价值的信息。决策标志。

“经济什么时候才能好起来？如果只是经济问题，那就很难好起来了！”

这种说法，或者说问答逻辑，同样适用于房地产：看似是政策力挽狂澜，但最终成交还是靠具体措施。就业、收入、婚姻、生育等长期民生状况最终会缓慢但必然发生改变。用脚投票，至于国际事务、经济、时事，都是次要的。相信经验就更可笑了。

11月上海楼市会狂飙吗？

市场会给你答案，但或许已经有了线索。