物业管理永远伴随着人们的生活

它与社会稳定密切相关。

最近

该市开发了一个新的

一

《无锡市物业服务收费管理实施办法》。

它将于 2020 年 4 月 1 日生效

《办法》颁布背景

截至目前，全市拥有物业服务企业1040余家，从业人员约12万人，在管项目1350余个，其中住宅项目1150余个，住宅管理面积约1.8亿平方米，商品房、安置房社区物业管理覆盖率100%，形成了包括住房维护、设施设备在内的多层次、全方位的配套服务体系， 社区秩序管理、环境清洁、绿化和居民生活服务。

近年来，随着人们对居住环境和生活质量的要求越来越高，关于物业服务质量、收费的投诉和举报越来越多，物业服务收费成为社会和群众高度关注的热点问题。《江苏省物业服务收费管理办法》（苏发改规发〔2018〕3号）的颁布进一步规范了物业服务收费相关项目，并将物业服务收费管理严格限制在价格目录规定的范围内。

2014年版《无锡市物业服务收费管理实施办法》的指导意见、可操作性和可行性越来越难以适应当前物业管理形势无锡装修材料，需要对经济新常态下呈现的一些新情况、新问题提出并不断完善，对《办法》进行修订十分必要和紧迫。

《办法》的主要内容

《办法》共分六部分四十六条，第一部分是总则，第二部分是物业公共服务收费，第三部分是停车收费和停车位租赁，第四部分是其他服务项目的收费，第五部分是行为规范和监督管理。 第六部分是附则。

与新旧《办法》相比无锡装修材料，1-7级物业的公共服务收费、停车收费、停车位租赁标准没有变化。

新《办法》对物业服务收费管理的法律依据、概念定义、责任划分、定价形式、费用构成、计费方式以及停车费管理、其他收费管理、行为规范、监督管理等作出了明确规定

01

部分

进一步完善物业服务费形成机制

根据《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务费管理办法》等法律法规及相关文件，《办法》将物业服务费政府定价范围限制在前期住宅物业服务费标准。

《办法》规定，普通住宅物业初期公共服务收费按政府指导价执行，指导价由业主大会成立后双方协商确定，非普通住宅和非住宅物业公共服务收费按市场监管。

政府的指导价不仅为前期确定物业招标价格提供了依据，也为业主会成立后与物业企业协商确定的价格提供了参考。

政府的指导价不是一成不变的，《办法》明确，市价部门将会同市物业管理行政部门综合考虑我市物业公共服务的平均成本、最低工资标准、社会统筹基数和缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度和居民消费价格指数的变化情况。 并每三年对物业公共服务水平和收费标准进行评价，并根据评价结果及时动态调整，并向社会公布。

02

部分

进一步加强财产相关方行为准则

有居所、有安居，是广大人民群众对美好生活、美好生活环境的期盼和向往。规范财产关联方行为规范是安居乐业的重要保障。

《办法》明确，物业服务企业应当遵守法律法规和相关政策，加强价格自律，完善内部财务管理制度，全面履行物业服务合同，确保服务质量和收费标准保持一致。

同时，针对不合理不支付物业服务费的问题，《办法》规定，业主违反物业服务合同约定，逾期未缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期缴纳;逾期拒付的，物业管理服务企业可以按照物业管理服务合同的规定予以追偿。

03

部分

进一步提高物业服务信息的透明度

规范经营服务行为，为业主提供质、价一致的服务，是物业服务企业与业主之间建立良好合作关系和信任关系的基础。为促进物业服务过程中矛盾和争议的化解，《办法》对促进物业服务市场竞争、明确标示物业服务收费价格、披露物业服务收支等问题作出了明确规定。

首先是按规定明确标价。

物业服务企业应当在物业管理区域的显著位置公示企业名称、服务内容、服务水平、收费项目、收费标准、收费方式和收费依据，并接受业主和物业使用者的监督。

二是披露收入的收支情况。

物业公共服务费、公共能耗费、电梯运营维护费、公共设施营业收入应当在每年3月底前单独核算、独立核算，并在物业管理区域显著位置公示。

三是实行季度报告制度。

按规定落实物业服务季度报告制度，并保存相关公开报告记录。

第四，根据合同约定，对相关代理费用进行分摊结算。

预付的公共能耗费和电梯运行维护费，对于上一年度的费用，应及时与业主结算，有合同的按约定执行，无约定的，按多退少补偿的原则约定， 双方可以约定具体的履行方式，接受业主和社会的监督。

04

部分

进一步规范居民区停车收费政策

近年来，业主对住宅小区停车费的投诉一直是各种价格投诉的前沿。

《办法》参照《无锡市物业管理条例》，明确建设单位应当向全体业主公告对停车位、车库的处罚情况。

未出售或赠送的停车位和车库应优先出租给物业管理区域内的业主。

业主要求租用停车位或车库的，建设单位不得出售不出租，租期届满后可优先续租。停车位

、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

05

部分

进一步明确其他相关费用管理的规定

首先，到达电梯起始楼层的住户免收电梯运营维护费。

将旧《办法》中“可以减免或者减免”的非强制性规定改为强制性规定。

即电梯起始层为 1 层，1 层住户免收电梯运维费。

电梯起始层为负 1 层，一楼住户不强制豁免。

二是不再制定装修垃圾清运费、非机动车停车费、装修人员证等收费标准，改而实行市场价格管理。

三是取消装修电梯使用费项目。

业主装修时，如用电梯运输装修材料，应合理分摊电梯运行维护费，并按约定方式纳入电梯。

第四，门禁卡管理。

如果

住宅小区实行门禁通（卡）管理，建设单位为每户免费分配5张门禁卡（卡）;实施门禁卡（卡）管理的物业管理区的翻新和升级，应免费供业主分配必要数量的通行证（卡）。

如果

住宅小区内的车辆由门禁卡管理，物业管理服务企业应为每辆车免费向车主提供一张门禁卡。

如果业主或财产使用者有其他需要申请办理，可以适当收取生产成本费。

进一步澄清

01

部分

关于空置物业服务费的收取

《办法》规定：“业主未按时入住或者入住后未入住或不使用物业的，业主应当提前书面通知物业服务公司，经确认后按规定标准缴纳物业公共服务费的70%，减免期限最长为24个月。业主大会成立后，应当与物业管理服务企业商定业主大会。”

空置物业服务费是否应该打折，一直是争议的焦点。主张拒绝折扣者认为，这与“房屋是用来住的，不是用来炒作的”的定位相悖，也不符合《物权法》第七十二条关于业主“不得以放弃权利而不履行义务”的规定。

提倡折扣的人认为，既然业主不入住，就意味着物业服务的成本会相应降低，而且无论谁定价，都必须以成本为依据。

鉴于公众对空置住房物业服务费的折扣需求仍然较高，《办法》仍沿用原规定：可给予70%的空置折扣期，最长24个月，且折扣期不得中断，减少的空置期是指连续的时间， 而不是较长时间段内的总时间长度。

优惠仅为物业公共服务费，不含公共能耗费及电梯运维费。

02

部分

关于物业公共服务费的收取时间

业主应根据房屋买卖合同（符合竣工验收条件）和入住通知中约定的房屋交付日期后的次月 1 日起按月支付物业公共服务费。因

建设单位原因导致物业已完工但未出售或未按时交付业主的，该物业的公共服务费用由建设单位承担。

如果满足竣工验收条件并提前交付，业主应提前入住，并在入住时间后的次月 1 日起付款;如果业主没有提前搬家，则应从房屋买卖合同和入住通知中约定的房屋交付日期的下个月的第一天开始付款。

03

部分

关于公共能耗费和电梯运维费的缴纳

在物业管理区域内，常见的电梯、水泵、中央空调、集中供暖、监控机房、消防系统等设施设备经营电费、公共照明、公共供水等，由物业服务企业由物业服务企业单独收取、单独计算，并按实际分摊和协议收取。

04

部分

所有者保护其权利的方法

物业管理服务企业擅自扩大收费范围，提高收费标准，业主和物业使用者有权拒绝缴费。

如果财产的所有者或使用者对财产收费有任何异议，可以依法进行调解。

对于价格违规，可通过12345政府公共服务热线和12315价格监管平台进行投诉举报。

对于服务行为、服务质量以及物业权属、计费区域等相关问题，您可以向各级物业管理主管部门咨询投诉。

05

部分

关于新旧政策的交汇

物业服务实体与业主之间的关系是民事合同。

在《办法》施行前，已经签订物业服务合同（含之前的物业服务合同），合同未期满或终止的，仍应按原合同执行。

《办法》施行后，新签订物业服务合同的，按照《办法》的规定执行。

附件：无锡市物业服务收费标准

这些都很重要！

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