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会员

提问

我正在卖一套房子，就是泛核心的刚需次新房，价格以前最高的时候到过2.5万，现在基本跌回来2万出头，甚至有些砸盘的邻居价格还跌破了2万，非常着急，我的房子是优质房，但是不知道要跌到啥时候，才有买家愿意接手？我之前是降了几次，现在看房的多一点，一周1-2组，但也没人还价。

房段子解答

绝对的时间节点，是没法把握的。

作为买方市场，要看买方的态度说话。二手房跌到什么时候，买家才会出手？

现在成都二手房到处都跌跌不休，就连一些核心区域也未能幸免，蛰伏隐忍是唯一办法，但真急售的话，也不知道维持怎样的降价幅度才能迎合市场？

其实我们不妨调换一个角度，买家看到什么价格才会出手？

我常年跟踪一些粉丝的购房需求和心理活动，以400万级别的房子来举例，粉丝比较在意的是到底买新房还是买二手房，哪边的性价比会更高一些。

新房的优势在于产品好，改善到位，房龄新，但缺点在于配套稍差，尤其是学区和商业、城市界面等。二手房则刚好反过来。

当优劣势成为主观喜好的时候，往往能起决定性的因素的就是客观数据（虽然也比较单一片面）。

比如新房均价大概在3万左右的时候，差不多同级别（面积段）的二手房挂牌到3.3万，买家就会更倾向于新房。

二手房的价格此时就还没回调到位。

有个粉丝和我聊过，某区新房有简装2.8万，清水3万的，但是也看了板块更好的某改善二手，挂牌高低不说了，但目前房东报价是精装单价3万可以拿下，不过考虑到税费中介费，粉丝能出手的上限是2.8-2.9万。

看懂了吗？当前决定二手房成交价格的，不是挂牌价，不是历史成交价，而是新房竞品，同时还辅以内外的各种内卷踩踏。

这还是有新房可循的状态，但假设没有同级别的新房，那么就只能抓瞎了。

当然，比这种情况更坏的是，一些买家只考虑新房，或者纯粹的持币观望。

会员提问

你好，我最近想换改善型住房，有5＋2区域的购房资格，预算300到600，最好是3或4居室，3.5环以内，交通便利。不喜欢高层，交通方便，方便买菜，附近有公园散步锻炼就更好了，对楼盘没啥概念，只看过西派金沙和西派城央。现在生活在西门，对学区也没啥强求的了。

房段子解答

是是

当前来看，你是全城的普通资格，预算是很宽泛的300-600万段位，考虑的是改善需求，主城自住，三代同堂，而且也不用太考虑孩子教育的问题。

其实东门西门都有一些答案，但北门基本被排除了（历史原因和市场认可），南门（特指高新）按照3.5环内的话，也开发完毕，没有待售的合适的选择。

你们的选择方向是比较宽泛的，预算也是比较宽泛的，这个时候我往往建议选择能达到改善级别的，买了不会后悔买错了的顶级思维。

之前聊到的西派金沙，常年顺销，我觉得除了产品尚可，生态不错，教育中等，但其他的人气、商业、交通都是很糟糕的状态，并不是我们很主流的选择。

与其这样的话，真不如继续南下看看蔡桥（中坝地铁站西北侧）的青羊樾府。作为百亩大盘，多次开盘售罄，上周末选房也是很热闹，充分能看到大家的认可度不错。当前还剩余20号楼的143平套四双卫，户型得房率，位置都很不错，优惠下来大概是450万级别的产品，板块学区概念好，改善人群，西门的地铁商业医疗资源聚集，算是不到500万就能拿下的主流选择，需要注意的是，只剩最后1栋待售了，可以提早了解，我也可以介绍销售。

当然，你也提到了西派城央，这个算是我长期观察到的一个很不错的选项，西派系名声在外，改善有余，加上这边学区（虽然不用，但是对保值增值有帮助），商业和地铁，以及板块的人气，已经算是当前西南片区能选择上车的顶流答案了。

我比较建议你看看它最后一栋的11号楼178户型，套四三卫方厅设计，中庭位置，总价在优惠后，大概是可以控制在600万内的状态，是三环内，能同时满足小高层，改善大盘，还能承接得了五六百万价值的不二选择。

接下来来到东门，可以看锦江区，如琉璃场的城投湾锦上映（户型产品还没确定，可以观察下，在三环边，可能有噪音困扰，精装单价约为3万，可能改善的格局不算很高，但是自驾和地铁通勤不错）；

白鹭湾的鹭湾1号（是当前市面上比较稀缺的真洋房，6F洋房产品。考虑到单价和建面，个人估计140户型，总价大概在450-480万；180户型，总价大概在640-670万之间。）优点是改善到位，生态很好，板块未来格局定位会比较高，缺点是当前的配套，人气不足。https://weibo.com/1551561845/N5T6o34Df

再其他的话，就没有什么特别推荐的了，多少有些非主流或者和你的匹配度不算高。

当然，假设以上新房都看不上的话，也可以耐心等待其他的地块出现（具体有哪些，当前还看不出来，需要供地计划和更多消息披露）。

或者直接考虑下二手房，比如***，有可能是500万能拿下来的170平大平层产品，板块热闹，配套丰富，价格也合适。（最后上链接）。

其他的话，说实话，都找不到什么特别值得心动的推荐了，略略略。

总的来说，你的条件其实是非常好的，可选的也很多，前面推荐了的几个新房，最近半年都可以大胆去尝试去考虑下（需要销售我也帮你找），是最为主流和客观的买法。

与此同时，两手抓，二手房当做备选（最近半年价格应该稳定，所以不用着急，当然遇到有缘分的，价格到位了的也可以及早拿下），这样充分考虑好后，才能够买到最心仪的答案。

会员提问

房段子解答

较早前问答，具有一定时效性，仅供参考。

目前来看，你们是有置换、医疗、学区等方面综合升级需求的，更为内核的还是在资产上做一个优化处理。

当前xx对口的是浣花小学校，属于青羊三区，基本上达不到强学区的概念，小学中等，摇入三小联中的概率也中等，不能说它学区很差，但也谈不上很好，只不过是适合无欲无求的普通家庭考虑的答案，这也对应了其两万五六单价的定位。但是对学区要求较高的话，这就存在一个置换的必要性了。

看得出来，你们是有学区升级要求和需求的。

当前xx的两套房，85平全款套三，看房源本身优劣情况，市场价值220万左右，另外一套70平套二，我估计大概市值170万左右，除去80万贷款的话，还剩90万现金结余。

这里汇总就有310万的总价了，另外你还有40万的现金，所以理论上首付350万，all in 的话，月供7k，大概是150万贷款，汇总能达到500万至多。

我觉得是否要这样all in，一是能否达到需求的最大化（学区、医疗、改善自住），另一方面是看能否达到资产优化的最大化（保值性，增值性以及流通性等问题）。

尤其是你们说的爷爷奶奶可以租房的问题，其实也解决了很多自住医疗的困扰。

其实方案一的话，是解决读书问题，有观望态度，也有小规模尝试（投资）的想法，不能说你错了，但是是很保守的做法，而且收益和风险相当。

换句话说，你孩子才2岁，幼儿园毕业要等4年，这4年时间，你们其实可以长期观望（房价我预计是不会涨的，人口，出生率），学区政策这几年应该会很稳定（就近入学，成熟的稳定的板块，学区不会变动，实验小学不会搬走），准备资金（这些年你们会慢慢有积攒继续，充当首付甚至全款没问题，毕竟挂户的投入成本很低）。

你们过早的考虑学区问题，其实没太大必要，当前先用朗诗的户籍读好幼儿园，等孩子中班大班了，再来考虑挂户，不成问题。

方案二，其实我更加推崇，你们的核心需求，其实是资产的优化，保值性就更加重要一些，当前xx虽然在片区内是次新的，但单价上涨动力不大，你们也不能安于现状，需要通盘考虑到全城资产价值的变化情况。

我是更建议你们当前寻求一套核心资产，用于保值改善自住，（这里的保值，是跑赢市场大盘、通胀，而不是当前二手房的阴跌），另行的学区需求，可以预留少许启动资金，也可以慢慢攒钱，时间还有至少3年左右，这段时间也可以持续观望意向楼盘、房源价格变化，政策异动。

所以这就涉及方案二是再次升级，我建议预算可以拉到400-500万左右，偏向于考虑改善新房，而不是青五普通二手房。

青五的话，二手房其实次新的比较少，改善的的确多，就像我前面推荐给你的那一套房源，看一看还是合适的，但是比较适合中年人，孩子读书在即，打算买到一套后就长期持有下去自住下去的。

但是你应该偏向年轻一些，未来不可能自住一辈子，所以会更多的寻求兼顾到未来的保值性和流通性。

青五会把你的绝大多数资金全部套进去，很多人还是觉得纠结，一方面看似兼顾到了自住和学区，但是学区也谈不上很好（xx初中摇三小联中他们还挺羡慕的），保值性改善型也达不到心中的需求（好些也是10年左右的房龄，刚需产品）。

所以我建议寻求400-500万的改善新房。

这类考虑的楼盘就很多了，主城区就已经很多，不需要去高新（没资格）和天新（太远）。

考虑到你们对方位还没有严格的需求，当前也还需要先卖后买（才有资金），我就简单说一些楼盘。

具体略...

都看到这里了，由于篇幅所限，还有很多问答就不一一贴出来了，如果有买房卖房方面的疑惑，目前房段子已经开通“微信1对1”咨询渠道：djzsihai2007。

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