成本法在房屋装饰装修评估中的应用

作者:admin | 分类:装修建材 | 浏览:169 | 时间:2023-08-05 09:08:31

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【摘要】在我们日常接触到的房产评估业务中，我们对住宅、商铺等房产的评估范围就包括了房屋的室内装修。家庭装修在比较法和收益法的计算中常被用作影响力指标。它不需要在单独的列中估算家庭装修的具体价值。那么当委托方需要对房屋的装修部分进行评估时，我们应该遵循哪些原则和程序，选择合适的评估方法，计算出准确的家装价值呢？本文结合实际工作中遇到的相关家装评估业务，阐述了评估过程中的具体操作流程和技巧。

关键词：房地产价值评估、装修、家居装修、评估、成本法

2 评价方法的选择

根据《条例》的规定，房地产的计价方法通常选择比较法、收益法、成本法等。在房屋装修、家庭装修评估过程中，上述方法的适用性可分别进行分析。

1、比较法

比较法是选择一定数量的可比事例，与评估对象进行比较，根据其各种激励的差异，对可比事例的交易价格进行处理，得到评估对象的价值或价格。在家装评价中，评价对象的装修和家居装修往往根据居民的经济状况、生活习惯和喜好呈现出各类家装风格，且个性化程度较高。无法收集与评估对象相似的可比案例，并且在某些激励措施修改时往往无法找到可量化的标准，无法确定修改的程度。

2、收益法

利润法是预测评估对象的未来利润，并借助报酬率或资本化率和收入因素将未来利润折算成价值，从而获得评估对象的价值或价格的方法。一般情况下，一套商品房在装修、家装完成后就可以给转租人带来利润，因此房屋的装修、家装工程的价值可以通过利润折现来判断。但从装修家装材料的保质期来看，远高于房地产建筑的使用年限，装修家装项目带来的利润价值正在逐渐减少，这与房屋的增长相反租。剥离家居装修部分的价值。

3、成本法

成本法是计算评估对象在价值时点的重置成本或重建成本以及摊销，并将重置成本或重建成本除以摊销，以获得评估对象的价值或价格的方法。在房屋装修、家庭装修评估中，直接根据装修、家庭装修的数量估算材料成本，然后除以摊销和其他费用，从而计算出评估对象的合理价值或价格。

综合以上分析，成本法能够客观地反映房屋装修的价值。通过对家庭装修工程量进行细分，估算主材料、辅助材料、人工费、管理费、利润、税金等费用的成本，即可得出估价对象在价值点的价值。

三、房屋装修家装评估中成本法的计算过程

在房屋装修及家装评估业务中，常常采用成本法来评估价值。下面对成本法计算过程中的主要考虑因素进行分析。首先要明确评估范围，了解委托方的实际需求，然后确定需要估算的房屋装修、家装工程量，并对装修、家装进行细分和定价。改进材料以获得客观合理的评价值。

1.确定评估范围

在评价过程中，通常根据建筑装饰部位的分类确定评价内容。根据建筑物装饰部位的不同，有气氛室内装饰和室内装饰两种：

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室内：墙面装饰材料：用于墙壁、阳台等建筑物外部装饰的材料。

室外：①吊顶材料：铝天花、石膏板、铝方通等；

②内墙材料：壁挂网石膏、乳胶漆、壁纸等；

③地面材料：瓷砖、木板、地毯等装饰材料；

④隔断材料：碳钢钢化玻璃隔断、轻钢龙骨石膏板隔断、移动隔断等；

⑤室内装饰电器及配套设备：装饰家具、空调设备、卫生洁具等；

⑥电气设备材料：变配电系统、照明系统、监控系统、灯具及相关管道等；

⑦给排水：供水系统、排污系统、卫生浴室及相关管道等；

⑧消防：消火栓系统、排烟喷淋系统及相关管道等。

2、选择装修家装工程计价方式

房屋装饰装修工程是建设工程中的单位工程之一。工程计价方法适用于房屋装修工程材料成本的统计和估算。工程造价计价方法有两种：固定计价法和工程量清单计价法。

①定额定价是指工程成本中的材料为固定直接成本、间接成本、税金、收入的计价方法。定额定价是根据政府部门公布的各类工程预算定额估算工程造价。在实际评估业务中，随着家庭装修水平的提高和材料选择的多样化，固定定价的形式往往不能真实反映材料的价格，也不能根据评估对象的实际情况进行修正和调整。因此，为了准确反映家庭装修材料的成本，需要制定相关的工程量和成本标准，进而得出不同建筑结构和装修水平的重置成本公式。

②工程量清单计价流程是根据统一的工程量估算规则，根据具体工程的施工图估算各清单项目的工程量，然后根据获得的工程造价信息和经验数据估算工程造价。工程量清单由分项工程量清单、计量项目清单、其他项目清单、收费项目清单和税金项目清单组成。特许权使用费、管理费、利润。

工程量清单计价是将各种原材料分成零件进行的单一估算，可以直接反映原材料的成本。但通常会加大工作量。在遇到的家装估价业务中，如果估价师没有提供待估房屋的外装修材料清单，通常采用数量检验的方式来估算材料数量，即通过现场检查鉴定人获取鉴定范围内的装修材料数量。数量或面积（如隔墙面积、瓷砖铺设数量等）。如果评估师提供了相关家装材料清单，我们就可以在评估师的带领下，对现场的家装材料进行一一核对、清点，整理材料库存清单。在确定单一材料的成本时，可以通过相关网站查询该材料的价格。同时，评估师需要积累丰富的评估经验，才能准确确定装修、家装材料的合理造价。

3、综合考虑人工成本、折旧等激励措施

①人工成本，即房屋装修、家装过程中形成的人工成本。通常根据当地市场建设劳动力成本估算。

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②折旧诱因是指建筑装修、家装材料按时间和功能摊销，就像爱情房产一样。通常是指根据各种装饰材料的锈耗量，结合装饰材料的性能和硬度的变化来确定装饰工程的耐久性期限，随着装饰材料的多样化，装饰材料的落后性，个别功能中的原始材料会导致价值损失。

4、增值税税率及征收率

1、工程量、材料价格确定存在差异

在估算工程量时，我们通常会在比较正规的材料交易网站上查看比较价格。对于每个评估人员来说，材料价格的确定往往具有很大的主观性，成本法计算的结果也会有较大差异。而且装修材料的价格更新很快，价值点上的预估价格似乎与家居装修成本相差较大。为此，我们应该补充相关知识量，多了解建筑、装修、家装工程中各种材料的市场行情，为日常家装评估打下扎实的知识基础。

2.早期数据采集方法效率低

在成本法计算过程中，前期工作需要获取评估对象的装修、家装工程的工程量。房屋装修、家庭装修工程量的估算往往是根据家装清单或估价师现场检查清点的方法。计算过程中的数据也是基于价值点统计的工作量。在低效的工作方式下，库存数据的准确性无法得到保证。目前缺乏相应的装修评价标准。如果我们对装修家装工程的数量制定更加规范的标准，明确家装等级与价值的对应关系，我们就可以在评价过程中对各种家装材料进行类别划分上海装修材料指导价，并参考规范性标准，准确有效，收获有价值，从而提高工作效率。

五、结论

目前，房屋装修家装的评价尚无针对性的评价标准，但评价工作是参照《》和建筑工程造价进行的。因此，在每项实际评估业务中，应根据实际情况进行分析，才能得出客观、公正、合理的评估结果。更重要的是，需要完善成熟标准的规范体系，让房屋装修家装评估过程中的操作流程更加规范，评估结果有更准确的数据支撑。

（国家政策研究室中山技术部）

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