农村用地分为哪几种类别，与国有农地不同，农村农地属于集体用地，分为集体农用地、集体建设用地、未运用地三大类，探讨三类六种用地的运用开发模式。

总体而言，农用地可以用作休闲渔业和山村旅游投资开发，通常耕地、基本耕地、生态慈善林等农用地，都存在开发运用的空间。

（一）林地：严苛控制占用，可以从事旅游相关的生产

（二）荒地：近林不进林，灵活开发

耕地是森林的载体，起到生态涵养、防风固沙、林业生产等功能，最具开发价值的是这些森林茂密、生态幽美，含有高含量空气负离子，可以提供自然感受机会和推动公众健康的林区。

对森林旅游来说，农业用地突破的路径在那里？森林感受和森林养身是当下最热的两个方向，国家鼓励发挥森林多种功能，建设森林感受基地和森林养身基地试点。从市场发展状况来看，截至2016年7月，全省各种森林感受和森林养身基地建设项目多达500余个，其中少于50%的项目坐落森林景区、国有茶场、湿地花园等范围内，试点工作将在“十三五”期间逐年举行。

在用地方面，可以建设森林感受（馆）中心、森林养身（馆）中心、森林浴池、解说绿道、健身绿道等基础设施，但不能在基地范围内建设诊所、疗养院、养老院等小型医疗、养老设施。

森林感受与森林养身产品支持发展方向

这个问题怎样解决呢？“温州方式”为我们提供了一种可以借鉴的方式，即推行重大项目规划“近林不进林”的策略，那样既可以借助森林旅游地的优质生态资源，又不占用建设用地指标，通过地方政府规划配合，把建设项目布置在外围的村镇建设用地上。这也类似于上海西溪湿地把喜来登、悦榕庄等小型配套建设在湿地外围的做法；假如确需占用或则征收、征用耕地的，要向省级以上人民政府农业专员部委申请，依法代办建设用地审批手续，并收取森林次生林恢复费。

（三）低丘荒坡地：片状供地，平行开发

我国北方地区的广大低山丘陵区拥有大面积的低丘荒坡地，这种农地的运用状况主要是荒地、园地、草地及零散的林地（基本耕地），各自所占比列不同。根据运用方法可把它分为宜农类、宜林（园）类、宜建类三大类，开发为建设用地是低丘荒坡开发运用的主要方法之一。

以广东长兴莫干山裸心堡为例，该项目采取“点状供地、垂直开发”的形式，将项目用地分为永久性建设用地和生态保留用地，其中永久性建设用地建多少供多少，剩余部份可以只征不转，以出租、划拨、托管等方法供项目住户使用。裸心堡仅新增建设用地12亩，其余八成的建筑是租用当地农房改造而成，新区内的200多亩山林，从农民手中流转，保持原样，大大节省了用地指标。

小结：在现行农地法律体制下，存在两种农用地运用模式：

（1）不改变农地性质

农地承包经营权可以通过出售、转包、出租、互换、入股和抵押的形式进行流转。因为分包和互换范围限于同一集体经济组织内，所以最新农村宅基土地政策，社会资本仅可通过出售、出租、入股和抵押的形式进行农地承包经营权的流转。

（2）改变农地性质

建设旅游项目确需占用农用地的，可采取重点项目清单机制，把还要建设用地指标的重大旅游项目列入建设用地协调清单，与农地运用总体规划、土地运用年度计划进行对接与协调，通过农地运用规划的调整，实现农转用和农地征收。

在现有新政下，集体建设用地是发展休闲渔业和山村旅游项目的重要用地方式，其中，集体经营性建设用地，在整个集体建设用地当中占比不少于10%，在试点地区可以直接入市；宅基地是农村集体建设用地的大头，只是农村文旅产业发展的新空间。统计显示，美国约有19万平方英里的农村集体建设用地，其中宅基地约占13万平方英里。

（四）集体经营性建设用地：量小可直接入市

2014年末，国家开始“三块地”改革的试点工作，在符合规划和用途管制的前提下，农村集体经营性建设用地可以出让、租赁、入股，推行与国有农地同等入市、同权同价。现在全省已有33个县县城试点集体经营性建设用地入市实践，上海郫都区、北京昌平区、浙江长兴市等作为最早参与试点的城市，都积累了较为成熟的入市实践经验。

以成都市郫都区为例，该区对集体经营性建设用地进行了用途管制，明晰农村集体经营性建设用地不能适于房地产开发，只好适于旅游、商业、工业等。2015年9月，成都雅士利旅游公司竞得荣县战旗村一宗集体经营性建设用地，面积13.447亩，每斤价钱52.5亿元，该公司荣获这块农地40年的使用权，规划构建集小吃感受、农业观光、休闲渡假于一体的山村旅游综合体项目。

现在，集体经营性建设用地入市仅限于在33个试点地区展开，随着“三块地”改革试点时限正式到期（2018年12月31日），集体经营性建设用地入市在全省范围内放开指日可期。

（五）宅基地：量大可做文章多

现在，在许多欠发达地区的山村，由于进城务工人员增多，大量宅基地便被常年闲置。怎么盘活和运用这种宅基地资源最新农村宅基土地政策，国家层面给出了指引，即探求宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地和村民房子使用权。

闲置宅基地或宅基地整理节余的建设用地可直接开发运用，发展休闲渔业和山村旅游等多种业态，现在主要存在4种宅基地运用模式：

1、建设出租住房，推动租购着力

为提高出租住房供应，改善住房供求矛盾，国家在包括天津、上海、佛山等城市在内的13个地区举行运用集体农地建设出租住房的试点，村镇集体经济组织可以选择自行开发营运，或则通过联营、入股等方法建设营运集体出租住房。

以广州市南海区为例，该区在全市范围内率先印发操作性新政文件，规定符合规划、权属清晰、用地面积超15亩、容积率小于1.5的农村集体建设用地，可建设出租住房，完工后只租不售，这将在一定程度上规范集体出租住房的开发建设及营运行为。根据计划，2018年南海将建设7800套出租住房，其中约2400套将运用集体用地建设。

广州市南海区集体建设用地建设出租住房操作规范

2、提供一房医院一地，城里人的农庄梦之旅

3、盘活农村闲置房子，探求养老产业新方式

与传统的关注解决城里奶奶怎样在市区、机构养老不同，“乡居式养老”主张盘活山村存量传统民宅，吸引县城奶奶到山村养老，以求回归她们渴望已久的田园生活。老年人暂住市区，家人、亲友常来寻访，并在宅基园地感受农事，探访农村睦邻，这将推动山村旅游的长期运行，改善山村旅游的秋天落差，实现从山村观光、乡村渡假到山村养老时代的过渡。

以南京鲁能乡居为例，深圳昌平区田仙峪居委会把拥有闲置房舍的农民组成专业合作社，流转30处村民庭院的经营权，租让给鲁能企业集团，前者把渔家府邸改完工各具特色的休闲养老院租赁给游客。村民取得房子房租，并参与月嫂、保洁、餐饮等养老服务，合作社每年荣获经营收益给社员分红，村民可荣获府邸房租、劳务薪资与合作社分红三重收入。

安可乡建运用宅基地状况

小结：受限于法律规定，社会资本参与休闲渔业和山村旅游开发过程中，假如牵涉集体建设用地使用权流转，现今存在两种途径：

（1）社会资本通过出让、转让或租赁的形式荣获集体建设用地的流转（“三块地”改革规定的33个试点地区）；

（2）社会资本与拥有建设用地使用权的农村集体经济组织通过共同举行各镇企业或契约的形式进行合作。

小结：四空地开发和运用还要取得开发范围内的农地使用权，东滩顾问觉得，有关主体可以通过以下两种途径取得农地使用权。

（1）集体经济组织成员可以通过家庭承包的形式取得农地承包经营权；

（2）集体经济组织以外的单位或个人，经集体经济组织成员的居民大会三分之二以上成员或居民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准的，可以采取投标、拍卖、公开协商等手段取得农地承包经营权。

9月13-15日

特色小镇田园综合体开发设计与招商营运创新论坛

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