与严格监管的新房市场相比，二手房市场相对自由。 “一个愿意卖，另一个愿意买。”两者之间可以通过中间人达成交易。买家购买房产，房东将房子兑现。

如今，每一位新购房者都是未来潜在的房东。当资产变现时，大家都想“卖个好价钱”。但面对琳琅满目的新房项目，如何选择保值、升值更高的楼盘呢？ ？

S姐的粉丝都知道，我一直坚持的房产投资逻辑是“市场+区域+房产”。 “站在风里猪会飞”是典型的市场因素对房地产价格的影响。比如2018年上半年新房紧缺的时候，抓住这波行情的房东基本上都是高点出货，利润最高。

现在楼市进入横盘期，二手房市场逐渐下滑，但仍有量价坚挺的楼盘可以出货。那么他们有什么共同点呢？这些才是真正的保费和涨幅！

1丨总价可控是前提

截至2019年10月中旬，北客网数据显示，二手房已售出15398套。从各成交价格区间来看，总价100万至150万的二手房最受欢迎，占比38.7%； 80万至100万占14%。 40万元以下、300万元以上的房屋市场份额仅为2.4%。

从这组数据可以明显看出，总价可控、适合大多数人预算的燃眉之急住房最受欢迎，总价较高的改良型房产和总价较低但功能较差的房产最受欢迎。很少有兴趣。

这完全符合二手房市场的客户需求。二手房可即买即住，无需等待。它们更适合预算有限而又渴望在西安生活的人。想要居住在西安的客户更愿意选择产品更强的新房。他们再等几年也没关系。这两个客户群体对置业的态度完全不同。

然后我们分析了比例最高、总价在100万到150万之间的二手房。全年该价格区间售房5953套，其中两居室4149套，占比近70%；按面积划分，总价100万-150万的房屋中，90-120平方米售出2420套，占41%；70-90平方米售出2711套，占46%。 %。

首先，近两年房地产市场开发了大量的两居室产品。二是两居室总价可控。这与刚才分析的客户属性是吻合的。二手房市场最活跃的是刚需自住的客户。

从成交面积来看，未央区、雁塔区两居室成交最为活跃，均超过1200套。进一步细分，未央成交多集中在经开区、太华路、辛家庙区域；雁塔区的大部分交易集中在曲江和高新。这些地区是产业高度集中、生活相对完善的地区。那么五年前他们呈现出哪些特征呢？

在Er丨城市边界区域，溢价更加明显！

两天前西安凤城五路二手房信息，总理视察了明德门社区。推进“旧改”工作，对人民群众来说是一件好事。然而，很多人将房产的升值归咎于“旧装修”。事实上，房子的面积和房龄摆在那里，通过“旧装修”来提高溢价太难了。

明德门社区位于南二环与南三环之间。位置足够好。但目前成交价格约为11000元/㎡，较2016年上涨约25%，无论是涨幅还是成交价格均明显低于华南地区。三环沿线的二手房。这种现象在更中心的钟楼区域也同样存在。周边老小区成交价在11000-12000元/㎡之间。甚至20年以上或近20年的社区，也出现了成交量低于1万/㎡的案例。

老小区确实配套丰富，生活便利，但从房屋溢价来看，已经过了区域发展的高峰期。如果真想让它变得更有价值，就只能靠装饰和重新包装来实现更高的价值。租金收入。

城市的发展是由内而外的，尤其是西安这座方形古城，是一环一环向外发展的。我们明显会发现，五六年前，甚至更早的时候，我们眼中的“荒野”的房价就远远领先于传统意义上的“主城区”，而且这些“荒野”很多都在城市发展的“边缘地区”。 ”。

位于南三环曲江交汇处的万科金域曲江二手房目前价格在2万元/㎡左右。 2010年开业时，高层成交价为8000-11000元/㎡。当时，南三环在传统思维中被认为是遥远的，但现在回想起来，却是很多人无法到达的门槛。

绿地世纪城、融侨新苑也是高科技二次开发过程中涌现的新项目。他们靠近三环路。起初，售价从7字开始，但现在两套二手房的价格已经稳定在18000-20000元。 /㎡；太华路沿线的中海开元一号、辛家庙路段的华苑海洋蓝城、北二环的龙湖凤翔亭目前价格较开盘价上涨2-3倍，且涨幅明显较高与之前的市场相比。市中心的房地产。

城市东方向也是如此。龙湖香带、浐灞半岛、玉锦城等房龄5-10年的小区，2016年高层楼价在7000元/㎡左右，现在基本稳定在16000元/㎡。 。 ，短短三年时间增长了近130%。

随着发展进程的推进，城市骨架必然会越来越大，“城市边界”之间的距离也会逐渐扩大。但由于地区发展速度不同，距离也不同。七年前，高科技的边界是锦业路、西凤路、科技路，这里是新房供应集中的地方。接下来，新房供应集中在距离市中心20-25年左右的软件新城和高新三期。公里；对于经济开发区来说，10年前新房供应在凤城四路以南，现在则在高铁新城和草滩，距离市中心约15公里。

从目前新房供应情况来看，大部分项目集中在三环外及周边城市，未来二手房交易也将呈现溢出趋势。但从目前的发展趋势和红利政策来看，高铁新城、浐灞总部经济区、燕翔路青城城板块、高新三期、软件新城等板块有可能成为未来的重点发展区域。下一波市场的最大受益者。

3丨社区品质是核心

最后，我们来谈谈房地产质量问题。为什么两个小区只隔一条马路，两者价格却相差2000-3000元/㎡，甚至更高？

前面提到，中海开元一号、华远海洋蓝城、龙湖凤翔庭等都是板块内优质楼盘西安凤城五路二手房信息，二手房价差明显。开远一号与华远骏城的价差近4000元/㎡。海兰城与山东大道的价差也在4000元/㎡左右。同时出售的龙湖凤翔亭与金科天籁城也存在3000元/㎡左右的价差。 。

曲江二期CBD板块新房供应集中于6年前。 2016年交付的中海凯旋门现二手房售价在19000元/㎡左右，而东南不到600米的大华园世家三期（2013年交付）售价在16000左右元/㎡，两者价格差异明显。

相邻小区之所以存在显着的价差，与小区的品质有直接关系。以中海凯旋门三期、公园世家的看房体验为例。

凯旋门门禁严格，保安人员会仔细记录每一位参观者的身份信息。社区干净整洁，绿化引人注目；而朴世家三期则可以自由进出，物业管理宽松。由于是高层+重叠建筑，绿化主要集中在重叠区域，高层公共绿地较少。当你进出小区一次时，你不会对两套房源3000元/㎡的差价感到惊讶。

所以，买二手房的时候，一定要仔细看每一套房子。买新房的时候可以参考我昨天的文章。

最后总结一下，在市场横盘期间，尽量选择有潜力的领域。它们既不是发展饱和的成熟区，也不是规划中的先行区。它们是城市的“边境地区”；其次，尽量选择主流产品。 ，总价可控，五六年前两居室占主导地位，但现在主流显然是功能性更强的三居室；第三，更加关注社区品质，除了了解项目的硬指标外，还要关注开发商的信誉、物业服务水平等“软实力”。