上个月是成都房地产市场的狂欢，也是全国房地产市场的狂欢。

多地楼市长期低迷，部分地区突然火热起来。

所以上个月，网上很多声音开始发生变化，比如开启最后一场房地产市场财富风暴，房地产市场将止跌起飞，如果不买房，你将再次错过机会， ETC。

有优势的地方就有江湖；有优势的地方就有江湖；有优势的地方就有江湖。有江湖的地方，就会有很多的出现。

外表总是令人着迷，但真正理性的人应该学会透过表象看到本质，用本质结合自己的需求，在正确的时间行动，等待行动的机会。这是最理性、最实际的事情。

成都楼市观察家是一位专业的、有态度的观察家，他的观点比他的五种感官更正直。他值得信任和支持。

从新房二手成交数据来看，相比前几个月确实有明显改善。同比来看，新房交易数据实际上是在下降，而二手房交易数据环比确实增长了不少。

同比新增10套住宅

10月二手房销量同比

这个数据其实没什么值得特写的，但是网上对于这个盛况的赞扬确实不少。网上还有一种说法是，成都二手房挂牌量大幅下降，基本没有性价比高的房源，这变相意味着房价要开始上涨了。

观察者想告诉大家的是，相信数据，还不如不相信数据！

这其实是有逻辑的。数据在结果端，有一定的延迟。例如，上个月的二级数据实际上延迟到了本月。本月初，成都市房管局每天的二手房转让数量基本在1000多套。

11月二手房销量与去年同期相比

但逻辑思维是这样的：成交量是基础，它衡量一个城市楼市的基本活跃程度。不过，楼市活跃与否，更多的是看其中的含水量。楼市的火爆程度是指交易周期的长短。通俗地说，这就是不管市场热不热大家都这么说。

从交易量来看，成都一直在全国名列前茅。这也是为什么观察家一直说成都楼市没有太多泡沫。因此，从交易量来看，成都的交易量基本没有参考价值。

尽管成都近两个月二手房消耗量较大，但实际挂牌数量却持续不减，基本保持在25万、6万套以上。即使按照成都每月2万多台的消费量计算，保守的净化周期也要一年以上。清除周期为一年，但消化量仍需小于新增增量，而事实是消化量远小于新增增量。

另外，网上有一种说法是，今年土地拍卖价格再创新高，土地拍卖数量大幅下降。明年成都的新房很可能会超过3万元。这也是现实。比如，去年以来晋江的新房价格很少低于3万。

历年成都本地拍卖会

然而，成都的房地产市场却是一个比较奇特的地方。新房的价格与二手房的价格相差很大。这就是为什么那些限价房源放出，导致很多网红房源一房难求的原因。但事实上，更现实的是，有兴趣的人都可以发现，成都的地价每年都在稳步上涨，并不受楼市大环境的影响。

这个大家都知道，我就不多说了。

就成都楼市现状而言，基本如下：

成都所有的房子都可以卖，但是大部分都会赔钱。

目前的成都房地产市场，房子的金融属性已经基本耗尽。很多朋友都诚实地问我，成都哪里的房子投资回报率会更高。

我基本上一笑置之。

朋友们，说实话，目前成都市场上的新房，有投资价值的不超过10%。至于二手房，99%没有投资价值，除非非常怀念。

房地产投资

这并不是危言耸听的说法！

一套房子的收益并不是单纯的房价上涨了多少，而是资金利息、持有成本、交易税、沉没成本等一系列的考虑。目前成都市场上的二手房中，除非是2017年之前买的，否则这几年买的二手房大部分都是亏本的。唯一的区别在于他们损失的多还是少。

上个月，几个朋友来找我，问我是否是时候开始了。

我平静地告诉他们，如果你想考虑买新房，现在就可以。如果您正在考虑购买二手，不妨再等一段时间，或者做更详细的筛选。