◎来源|地产间谍（ID：real--spy）

今天，成都自11月以来第四次本地土地拍卖以重金落下帷幕。总共四块地块最终以最低价成交。

有趣的是，除了崇州地块是由当地一家国企收购之外，其他三块地块可以说都是被民营企业接手的。看来，这也充分印证了“民企开始入市拿地”的新趋势。

其中，位于天府新区麓湖地段的一块55亩地块最终以1.9万元/平方米的楼面价成交。今年9月下旬，润达丰滨江以溢价率86.9%、楼面价2.43万元/㎡拿下麓湖37亩土地，成为“天府新区地王”。

当然，另一块备受关注的则是龙泉狮岭的43亩土地，成交价为8860元/㎡。记得上一波楼市的时候，狮岭的房产价格频频破万元。 “最疯狂的时候”是2020年6月，当时佳兆业以近1.6万元/㎡楼面价、溢价率62.76%入驻狮岭。

此次狮岭43亩土地由“成都经开城市更新建设开发有限公司与四川同协佳房地产开发有限公司”联合拿下。

其中，四川同协佳房地产开发有限公司成立于去年5月，隶属于成都新希望置业有限公司，其背后是新希望五信实业集团，也就是大家熟悉的新希望五信实业集团。希望地产.

有趣的是，11月15日，成华区二仙桥八里庄地段22.87亩住宅用地，容积率2.5，最终被“成都华创星城建设工程有限公司”联合以最低价格拿下。和四川同协佳房地产开发有限公司”以下，成交底价为14000元/㎡。

据房产中介询问，与新希望地产合作共同拿地的两家合作伙伴均为相关地区国企。这与前几年新希望地产擅长“独食”或与德商等知名民营地产企业联合经营有些不同。

记得上一轮楼市火爆的时候，新希望地产曾多次拿下成都的“高价土地”，比如三圣乡、茶店子等相关项目。但在多方操作下，均被市场平仓。

也就是说，从最近的两次拿地来看，新希望地产明显向国企靠拢了。业内人士认为，造成这种情况至少应该有两个原因：

一是土地储备价值急需补充；二是要控制地价成本和风险。

事实上，经过三年对全国楼市的深入监测，新希望地产并没有补库存，而成都作为基地的表现更是明显。

比如，今年前10个月成都市场，新希望地产销售额21.15亿元，排名第30位； 2023年销售额46.13亿元，排名第26位； 2022年销售额56.21亿元，排名第17位； 2021年销售额79.51亿元，排名第15位。

据克而瑞统计，2017年至2020年房地产企业在四川拿地投资情况显示，新希望地产共花费88亿元，排名第18位，仅次于华润置地90亿元拿地。这足以说明，新希望地产当年确实扩张迅速。

今年前10个月，新希望地产全国销售额133.1亿元，排名第56位，股权销售额86亿元，排名第62位。去年其销售额为289.5亿元，排名第48位，股权销售为188.2亿元，排名第54位。

2022年，新希望地产全规模销售额508.8亿元，排名第39位，股权销售额335.8亿元，排名第40位。

2021年，新希望地产全规模销售额1059.1亿元，排名第39位，股权销售额530.1亿元。 2020年，新希望地产全规模销售额1031亿元，排名第40位，股权销售额537.7亿元。 2019年，新希望地产全规模销售额735.9亿元，排名第50位，股权销售额404.8亿元。

应该说，2021年以及之前的很多年，新希望地产和其他黑马房企一样，经历了一段快速扩张、销售爆发式发展的时期。 2020年和2021年都突破了千亿大关，但2021年增长有些不足。

事实上，2021年楼市经历了“先涨后跌”。深度调整于下半年启动。特别是“三条红线”、银行房地产贷款集中度进一步受压等快速袭来，楼市降温。 2022年，新希望地产销售额将减半。

近三年对楼市的深入考察，对于各大房企尤其是民营房企来说，也是一个从“扩资产负债表”到大幅“缩资产负债表”的痛苦过程。许多未能及时适应调整的房地产企业无奈遭遇了接二连三的债务爆炸，甚至波及到了优质房地产企业。

2023年以来，楼市高压政策开始纠正偏差，并于去年四季度开始加速。特别是房地产融资政策开始向民营企业倾斜。

据银行间市场统计，新希望五信实业于2023年初发行了10亿元、3年期中期票据“23五信实业”，年利率为4.2%。当年5月，发行第二张中奖券“二十三五新产业”，募资8亿元，期限3年，年利率4.1%。

今年5月，新希望五信实业还发行了中期票据“24五信实业”，募资8亿元，期限5年，年利率3.5%。

截至今年9月底，新希望五新实业存货317亿元，较上年末减少175亿元；货币资金52亿元，比上年末减少近30亿元，其中现金及现金等价物48.5亿元。

令人震惊的是，其合同负债余额从去年底的236.48亿元大幅下降至100.19亿元，这势必影响结转收入和其他业绩的后续表现。

期末新希望五鑫实业短期借款1.55亿元，较上年末减少近5.4亿元，一年内到期的非流动负债41.25亿元。虽然现金可以覆盖短期债务，但考虑到应付账款余额48.4亿元，而且从行业惯例来看，大部分主要是开发项目的建设资金，现金流压力不小。

值得一提的是，今年前三季度，新希望五鑫实业实现经营性净现金流量23.7亿元，较去年同期减少25.8亿元，主要是由于销售收入不足80亿元，同比减少一半；净融资现金流-53亿元，其中债务偿还及其他流出81.6亿元。

当前，以“止跌企稳”为主旋律的房地产金融各项支持政策密集出台，而恢复信心最突出的特点之一就是民营房企是否有投资信心。现在看成都楼市，民营地产企业入市拿地并开始复苏，部分民企拿地依然积极。