总结：10月销售表现亮眼（欢迎关注杠杆地产）

撰写者 |帮姐&编辑|爱丽丝

昔日顶级房企融创中国又有新动作。

2024年11月14日，融创中国披露境内债务重组公告。此前，融创于2022年12月完成境内公司债券延期，期限为3至4年，利率不变。这是该公司第二次境内债务重组。

1、重组详情

融创中国在公告中表示，鉴于其全资子公司融创地产的整体经营状况，拟初步拟定向债券持有人提供整体债务重组方案。

该计划主要包括现金要约收购、赎回股票或股票经济收益权、以资产偿还债务和全额长期展期四种选择。详情如下：

（1）现金要约收购计划：融创地产计划使用现金，预计以每张债券面值18%的价格发起现金要约回购。预计用于回购的现金总额不超过8亿元人民币。本计划最高接受债券本金额约为人民币44亿元。

（2）股票或股票经济收益权赎回计划：融创中国将向特殊目的信托增发特定数量的股份（每100元债券发行的融创中国股份数量约为13.5股，新增股份总数约为13.5股）预计发行股份约4亿股，根据债券持有人最终选择金额确定），融创地产承诺以等额境内净资金（扣除相关中介费用、等）通过变现相应股票而获得（完成变现的时间为12个月） 选择该选项的债券持有人。本计划承兑债券本金额预计约为30亿元人民币。

（3）债务抵销计划：融创地产拟将其间接控制子公司持有的特定资产收益委托信托公司设立服务信托，融创地产将持有的债券折价换取服务其持有的信托股份。选择该计划的人员持有的债券（每人（100元债券面值兑换35元信托份额）。债券持有人获得服务信托份额后，间接持有融创地产特定资产收益权）服务信托预计存续期为4年；本计划接受债券本金上限约为人民币41亿元。

（4）全额长期展期计划：若本次境内债务重组成功实施，融创地产将在上述完成后以现金支付选择全额长期展期计划的债券本金约1%选项;剩余本金展期至2034年6月9日。选择本计划的债券本金部分自2029年12月9日起每六个月以现金支付一次，利息部分（包括过去应付和未付利息、罚息和延期期间的未来利息（如有））将统一降低至1%左右，过去和延期期间的利息将累计至最后一次本金支付日，并以现金支付，单利，无复利 兴趣。

综上所述，剔除全额长期延期计划，上述前三项计划的债券本金限额合计为115亿元。同时，融创表示，上述债务重组计划方案属于拟推进的初步方案，尚未最终确定，存在一定的不确定性。

2、压力

在杠杆地产的印象中，融创中国是我国第一家完成境内外债务重组全部流程的大型地产企业。

融创境外债务重组将于2023年11月20日正式生效。据披露，境外债权人全面释放了融创现有约102亿美元债务，换取发行新票据、可转债、强制可转债以及受让融创现有债务。融创服务现有股份的14.7%。

此外，融创中国4.5亿美元股东贷款已解除，4.5亿美元股东强制可转债已发行。根据相关会计准则，海外债务重组被视为重大修改。因此，融创中国现有债务分别约102亿美元和4.5亿美元已全部终止确认。

境内外债务重组的成功无疑让融创中国松了一口气。这也成为公司2023年部分财务指标优化的关键原因。

现在用时间换空间有什么效果呢？据融创中国最新半年报显示，其经营数据似乎出现企稳迹象，但仍远未止住颓势。对方的债务压力虽然有所缓解，但压力依然很大。

截图来源|东方财富（特此感谢）

2024年上半年，融创中国总营收342.8亿元，同比下降41.38%。 2023年同期数据增长20.45%，2022年同期为-49.34%。

中国房地产网此前统计数据显示，2024年上半年，行业典型房地产上市公司实现整体营业收入14572亿元，同比下降13%；毛利润1615亿元，同比下降34%。

从利润来看，融创中国的情况较好，近年来持续减少亏损。 2024年上半年毛利润-18.09亿元，同比亏损减少41.25%；归属净利润-149.6亿元，同比减亏2.67%。

截图来源|东方财富（特此感谢）

截至2024年6月末，融创中国当期资产负债表显示贷款1935亿元，较上年同期的2404亿元减少500亿元，负债总额较上年的10030亿元减少。去年同期为8957亿元。净资产同比减少约10亿元至662.6亿元。

截至2024年6月末，融创中国现金及现金等价物53.89亿元，受限现金202.9亿元。 2023年同期的两个数字分别为72.92亿元和275.2亿元。

3、是否有可能阻止下滑？

我们来看看最新的销售数据。

融创中国此前披露，2024年前10个月，销售额约437.8亿元，销售面积约197.9万平方米，每平方米平均销售价格约22120元； 2023年同期，这三项数据分别为757.8亿元和540.3万元。平方米，每平方米14030元。其中，销售额同比下降约42.44%。

仅10月，融创中国销售额约73.3亿元，销售面积18.7万平方米，平均销售价格约3.92万元/平方米。 2023年同期，这三个数据分别为47.6亿元、32.5万平方米、每平方米14650元。销售额同比增长约54%。

可以看到，融创中国10月份的销售业绩非常亮眼。同比大幅上涨，单价也上涨了不少。最新消息称，摩根大通增持融创中国3071.2万股，增持价格约为每股2.96港元，总金额约为9088.3万港元。增持后最新持股数量约为4.67亿股，最新持股比例为0.06%。

可见，融创中国虽然债务压力较大，但销售能力还是比较不错的。如果市场能够止跌企稳，融创中国的自救成功概率应该较大。

对了，今天（11月15日）杠杆地产还看到，国家统计局发布了70个城市的房价数据。经过一系列刺激措施后，10月份楼市仍有好转迹象。新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有7个，比上月增加4个；二手房销售价格环比上涨的城市有8个，环比增加8个。

10月份，一线城市二手房销售价格由环比下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月来首次回升；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄。 0.2个百分点；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降6.6%和9.0%，降幅与上月持平。

从某种程度上来说，融创中国的未来并不掌握在自己手中。

本文中未标明来源的财务图表均来源于融创中国相关公告。特此解释并致谢。