上次我们讲了全装修商品房预售合同纠纷中的三个疑难问题（）。消费者在买卖精装修商品房的过程中，如何才能避免误入陷阱，合理保障自己的权益呢？今天，评委就帮大家划重点！

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精装修商品房销售常见法律问题

◉温州市瓯海区人民法院任宁、孙家耀

首先，在买卖全装修商品房的过程中，都会有一份买卖合同。

精装修商品房销售合同是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将已交付使用、装修完毕、具有基本居住功能的房屋向社会公开销售并转让所有权的合同。将房屋交给买方，买方支付价款。合同。

房屋装修合同在法律上是否独立于商品房买卖合同，应当根据商品房买卖合同和房屋装修合同的订立、约定和履行情况综合判断。毛坯房实际交付前房屋已装修过，且交付标的物为装修房的，按照商品房买卖合同处理；毛坯房实际交付后进行装修的，且交付标的物为毛坯房的，按照装修合同纠纷处理。

本文讨论的是设计一体化、房屋装修同步交付的商品房买卖合同纠纷。

其次，精装修商品房的销售合同中可能存在这些相关的法律纠纷。

（一）违约责任方存在争议的

精装修商品房销售合同装修部分的主要表现形式有：

（一）买卖双方签订的商品房买卖合同中的装修条款；

（二）买卖双方单独签订的装修合同；

（三）出卖人与第三方装修公司或者出卖人、买受人与第三方装修公司等根据出卖人的指示签订的装修合同。

合同生效后，当事人应当按照约定全面履行义务。合同义务若未妥善履行，可能表现为无法履行、迟延履行、不完全履行等多种形式。具体到精装修商品房交易，表现为根本违约、逾期交付、全装修商品房交付时装修质量不符合合同规定，未达到合同基本目的的，构成违约。根据合同的相对性质，采用第一种、第二种形式签订的合同的出卖人应当承担约定的违约责任。

如果卖方指示买方与第三方装修公司单独签订装修合同，则有两种观点：

笔者同意第一种意见，因为当卖方指定装修公司时，买方在签订合同时没有选择的余地。卖方往往只有在买方支付了货款或签署了贷款合同后才联系买方。签订装修、施工合同。装修合同虽是购房者与装修公司之间签订的，但应视为接受出卖人委托施工的装修合同。买受人可以依照合同法第四百零二条的规定，要求出卖人承担装修质量问题的责任。

（二）“严重影响住宅正常使用的质量问题”认定标准不明确

全装修房屋质量除满足“毛坯房”质量要求外，还应符合国家和行业强制性标准以及合同中规定的装修附加要求。

《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，“房屋主体结构质量不合格”、“房屋质量不合格”问题严重影响正常生活适宜性”。受方解除合同时，“严重影响正常生活和使用的质量问题”与“一般问题属于质量缺陷”的判断标准模糊装修材料销售合同，在司法实践中争议较大。

如果确定“严重影响正常居住和使用”，买方可以要求解除合同并赔偿损失。如果仅存在质量缺陷，买方无权解除合同，只能要求卖方承担保修期内的修理责任或赔偿损失。为维护商品房交易正常稳定秩序，防止购房者滥用权利，法院对于“质量问题严重影响正常居住适宜性”的认定应持谨慎态度。

（3）质量与价格不符可以补差价吗？

质量与价格的差异是指买卖双方签订的合同中明确规定了装修标准。实际交付的装修工程虽然已竣工验收，但实际交付的装修档次明显低于合同约定的装修标准。合同中并未约定因“质量、价格不合格”而承担的违约责任。买方能否以“质量、价格不合格”为由要求卖方赔偿装修价差？

笔者认为，对于买方是否可以因“质量不符合协议”而要求赔偿装修价差的认定，不能得到一致肯定或否定。应区分以下两种情况：

（1）装修方案明确约定的，不能以“质量、价格不符”为由要求赔偿装修价格差异。装修部分的销售定价是卖方的市场行为。买卖双方签订合同是双方意愿的真实表达。卖方有自主定价权，买方有自主选择权。不违反强制性法律、行政法规的规定。性规定。交货内容与合同约定不符的，买方可以主张违约责任。

（二）装修方案不具体、明确，销售时设置合同约定装修单价的样板房。实际交付价值与样板房差异较大的，应予以支持。 《商品房销售管理办法》第三十一条要求，实际交付的商品房应当与样板房一致。如有不一致之处，应作出解释。样板房体现了房屋装修部分的价值。样板房评估得出的装修价可以作为合同约定的实际交付装修价，这与买方签订合同的目的一致。这是作者对“品质与价格的差异”的解释。根据对“价格”的理解，买方以“质量与价格不符”为由主张的赔偿应限于装修部分实际交付价值与样板房价值之间的差额，而不是合同中约定的装修价格。在此类商品房预售合同纠纷中，经常出现样板房已被拆除、样板房装修标准与合同不符、合同中“未交付标准”过多等情况。样板房及其他不规范因素导致样板房无法鉴定或不合格的。意义。本案中，合同装修价差损失如何计算，学术界和司法界仍在探索，尚未形成统一认识。

最后，如何规范精装修商品房销售中的失信行为。

（一）制定质量评价标准

司法实践中装修材料销售合同，“严重影响正常住宅使用的质量问题”和“一般问题属于质量缺陷”的判断标准模糊，不利于准确区分违约责任和瑕疵担保责任。结合最高人民法院民事一庭《商品房销售合同终止的疑难问题》的观点以及多起涉及全装修销售合同纠纷的民事判决，可以认定以下情形：房屋质量问题严重影响正常居住和使用：

（1）对购房者健康造成重大影响，如油漆等装修材料含有甲醛、苯，导致室内有害气体或放射性物质超标，短期内无法达标入住学期;

（二）存在消防设施无法投入使用、室内电路、燃气管道设计存在安全隐患等对买受人生命财产安全存在隐患的；

(3)虽然不是结构问题，但经过多次维修后仍无法修复。例如，墙体裂缝、漏水、异响等多次修补后仍无法解决；

（4）在未通知买方的情况下，对房间朝向、户型、层高等规划设计进行明显改变的；

（五）水、电、煤等基础设施无法投入实际使用的；

（六）其他严重影响正常生活、使用的情况。

（二）发布新版合同范本文本

随着全装修房的普及，2014年版全国商品房买卖合同已不能适应商品房交易的复杂性和多变性，特别是商品房的性质、交付程序、房屋质量及保修、违约责任等合同及其他新情况、急需解决的新情况。问题。

商品房销售合同样本文本对于买卖双方都有较强的指导作用，能够有效降低发生销售纠纷的概率。卖方在合同的订立中处于支配地位。为了保护消费者的合法权益，笔者建议在商品房销售合同样本文本中增加全装修条款。卖方另行订立附件或补充合同的，应当指定买方。如果与第三方签订委托装修协议，还应向房屋管理部门报告，并在售楼部、样板房等显眼处公示。擅自修改的合同文本不得通过网上签名备案审核。合同文本样本应当明确以下内容：

（一）合同装修标准明确分别规定毛坯房和装修单价。

（二）装修标准和设备标准。名称品牌、规格、型号等必须清晰明确，不得使用“同级别其他产品”等表述迷惑买家，以保证买家的合法权益装饰部分受到保护。

（3）合同中应明确装修面积是建筑面积还是内部面积。

（四）违约责任。包括根本违约责任、逾期交货责任、缺陷保证责任、降价责任等。

（五）验收标准。在现阶段缺乏法律规定的情况下，应在合同中增加条款，以当地规范性文件作为法定交货标准，以更好地保护买方的权益。合同中未注明以上五类的，不得向房屋管理部门申请网上签约备案。

（三）保留样板房的装修价值

《商品房销售管理办法》第三十一条要求，实际交付的商品房应当与样板房一致。如有不一致之处，应作出解释。消费者通常通过样板房的客观呈现来判断全装修商品房的居住体验，并做出是否购买的决定。实践中，不少样板房在房屋交付前就被违规拆除。合同约定也含糊不清，参照物不复存在且价值难以计算，导致买方难以举证其权利。

对于价差的认定，目前司法界主要有两种方法：成本收益计算法和委托司法鉴定法。两种计算方法都有一定的合理性，但由于客观条件的限制，都不够准确。建议样板房建成后，请公证部门通过拍照、录像等方式对样板房主要设备设施的品牌、型号进行公证，保存下来的房屋及装修信息可作为为买方今后主张未完全履行责任提供依据。 ，确保消费者能够“所见即所得”。