2021年中央经济工作会议后，房地产行业政策方向转变为政策暖。一度被认为即将崩溃的危机已经得到解决，避免了多米诺骨牌效应的出现。

从基本面看，房地产作为国民经济的支柱产业，应该有信心保持稳定，一定能避免一些人担心的崩盘。但不同地区要具体分析：仍然是冰与火的世界。

5月25日，著名经济学家、中国新供给侧经济研究院创始所长贾康在接受凤凰网《问民》专访时直言反驳了上述观点。

长期担任财政部财政科学研究所所长。国家“十一五”、“十二五”、“十三五”规划专家委员会委员，国家发改委PPP专家库专家委员会委员。在监管、财税、国民经济等理论与政策研究领域具有丰富的经验。

贾康认为，中国城镇化的真实水平不能只看常住人口城镇化率，这会形成“严重的认知误区”。城镇化的真实水平首先要看户籍人口的城镇化率，目前只有45%至46%。房地产业仍有广阔的发展空间。

在他看来，这几年房地产的反复调控遇到了“综合谬误”。需要多管齐下配套住房双轨制、金融双轨制、土地制度、房产税改革等，标本兼治。

过去，房地产开发直观上就是重油重盐的高火“炒”。味道浓郁，爽口，但难免对肠胃有害。这是短期的；未来健康的房地产开发模式不一定是无油的。或吃生食或冷食，但要慢煮，营养均衡。

“房地产是支柱产业，是实体经济。”

凤凰网：您认为房地产在拉动经济增长中发挥着怎样的作用？

贾康：房地产作为支柱产业，是实体经济的重要组成部分。为国民经济增长和结构优化做出了突出贡献。带动上下游集群产业经济活动，影响力较大。

此外，房地产与金融也有着密切的联系。金融是现代经济的“心血管系统”。在房地产与金融的互动中，通过抵押贷款可以形成多轮融资，为产业扩张、业务拓展提供新鲜血液。如果没有金融与房地产的这种紧密联系，很遗憾，间接融资的发展往往会“无所适从”。

凤凰网：但我们注意到，在“房子是用来住的、不是用来炒的”的指导下，有声音表示，当前的房地产已经彻底剥离了投资属性。

贾康：从广义上讲，房地产当然有投资的成分。工商业房地产，是生产过程中的一种硬件支撑。我买了一座厂房，自己使用，出租，或者卖给别人。这是一项投资吗？我自己开一家商店并经营它，或者我可以转租它。这仍然是一项投资。

中央特别强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，主要指的是住房。这也意味着要防范房地产投机的负面影响。我们讲房地产泡沫，主要指的就是这个。如果有泡沫，它可能会破裂。一旦爆发，整个经济各方面都会受到不利影响。

然而，这不能走极端。住房有一定的投资功能吗？对于拥有多套公寓的人来说，他们控制的部分房产将进入租赁市场并成为投资。这是不可否认的。对于整个市场经济来说，商品住宅租赁也是其具体组成部分之一。

凤凰网：“炒作”的标准如何界定？

贾康：有的人只有一套房子，不能炒；有些人有两套房子，一套在工作地点附近，方便通勤，一套在郊区，他们认为这是一套改良过的房子，可以用来享受周末的生活。

第一组称为刚性需求，第二组称为改进需求。那么改进的需求是否可以扩大到第三套和第四套呢？他说我有财力，我愿意买。在政策允许的情况下，有的人拥有第三套房子、第四套房子，有的人手里甚至有八套房子、十套房子——这显然开启了投资炒房的可能性。

现在都说“房子是用来住的，不是用来炒的”。如果一个人拥有多套公寓，如果他不急于出售，他仍然可以将其出租。

租赁有什么影响？租赁市场有效供给增加。那么这是一种投资活动吗？租赁市场的发展，必然会让一部分人出租多套公寓来满足社会需求。这是有投资功能的，社会必须适当提供这样一个灵活的空间。

也有一些人退休后想安享晚年，可以卖掉几套原来的改良房。客观地说，如果他很多年前买的，现在卖掉，很多时候价值会增加。什么是社会评价？就是说，他投资的比较成功。所以，给自己买第二、第三套地段好的改良房，等老了再卖掉，客观上就相当于给自己买了一份商业社会保险，这一点不能不说。没有投资功能。

但主流必须贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”。这是一般准则。

凤凰网：那么如何防止炒房，避免误伤合理的投资和改善需求？

贾康：这个时候一定要有一个条件，让购买商品房的人不要有太强烈的倒卖牟利的想法。房地产税制改革必须配套。

如果对房屋所有权征税，如果一个有钱人买了八套房子、十套房子，那么他以后就得准备缴纳更多的税。或许第一、第二套房子还可以免税扣除，但如果更多的房子需要纳税，他就不会这么肆无忌惮了。

住房双轨制和商品房税制可以达到标本兼治、标本兼治的最终目的。

凤凰网：为什么近年来相关税收制度审慎，而其他监管政策却层出不穷，但效果不佳？

贾康：这是一个特别好的问题。房地产税制改革方向早已明确，但这是治本之策，却在改革深水区遇到难题，难以前行。治标不治本，经过这些年的几轮调控，市场已经分化，变成了冰与火的世界。

房价上涨，人们不满；当房价下跌时，很多人仍然不高兴。当地政府也很紧张。该地区经济陷入衰退，各行各业都受到影响。他不能坐以待毙。天冷的时候政府发布“限价令”，天热的时候就叫“限价令”。双方都很着急，双方都感觉不舒服。

在一定阶段、一定场景下，可以尝试“限价、竞拍土地”，但要意识到，它可能会产生很多副作用。因为从逻辑上讲，它仍然违背了市场经济的基本原则；从长远来看，土地开发和商品房建设要遵循市场规律，要有市场调节机制。一旦限价确定下来，这就是一厢情愿，会产生不良影响。仍需积极考虑采取市场化共赢方式，实现供需良性互动。

房地产领域要以保障性住房作为“社会政策基础”，让市场调节商品房供需平衡。无支付能力的人群基本被保障轨覆盖，有支付能力且中等收入以上的人群可以根据自己的意愿选择住房。这样比较灵活合理。

凤凰网：今年4月25日公布的不动产综合登记有何特殊意义？据说拥有多个住房的人会“紧张”。房产税真的要来了吗？

贾康：不动产登记必须全覆盖。这是一个长期目标，也是建设现代化国家必须做的基础性工作。现在做这个宣传，客观上是有一个意义的，让大家有个心理准备，把所有的楼盘信息都了解了。

未来肯定会开征房产税，而中央给出的实施方案是“双管齐下”。

一是明确大方向，积极稳妥推进房地产税立法；同时，提供实施层面的指导——五年期，进一步开展房产税改革试点，为立法提供更丰富的地方经验支持。重庆和上海已经开展的试点项目未来还将扩大。

目前扩容尚未实施，但一旦实施，不动产登记系统将是技术支柱和信息条件支撑。在考虑如何设计计划、如何实施计划、如何管理计划之前，有一个前提条件：掌握基本信息。

凤凰网：您能预测一下大概的上线时间吗？

贾康：现在经济增长速度没有以前快了。需要稳定在合理范围内。我认为我们不能着急。经济向好的信心尚未巩固，基础还不扎实。

今年下半年或者明年，情况会比现在好一些吗？很有可能。

凤凰网：下一轮扩大房产税试点范围可能会包括哪些城市？

贾康：此前，财政部发文支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区。这是中央给出的定位，需要政策、管理、改革三个方面的支持。

改革方面，明确支持深圳率先开展个税改革。作为地方政府，税费改革首先可以尝试什么？首当其冲的地方税制度必须解决，必须涉及房地产税制度的建设，应积极推进。此外，考虑到浙江要打造共同富裕先行示范区，也有可能加入试点。双方可根据自身情况提出设计方案，两地试点项目不要求完全相同。

凤凰网：近期二手房挂牌数量激增。这和这有什么关系吗？

贾康：我不敢说没关系。

凤凰网：我们注意到今年政策方向发生了变化，鼓励刚需购房者入市。您认为今年房地产市场能否企稳？

贾康：2021年中央经济工作会议特别强调，要化解需求萎缩、供给冲击、预期减弱的三重压力。领导机构直言要纠正合成谬误，最典型的合成谬误体现在房地产行业的调控上。的。

2021年中央经济工作会议后，房地产行业政策方向转变为政策暖。一度被认为即将崩溃的危机已经得到解决，避免了多米诺骨牌效应的出现。

从基本面看，房地产作为国民经济的支柱产业，应该有信心保持稳定，一定能避免一些人担心的崩盘。但不同地区要具体分析：仍然是冰与火的世界。

近两年居民收入虽然没有大幅增长，但也没有下降，储蓄增长速度远快于收入增长。这说明，从广义上讲，人们还是有钱，但不敢花。

凤凰网：钱都去哪了？

贾康：一部分用于餐饮、旅游、娱乐活动，五一假期就体现了这一点。但另一部分可能会用来提前偿还贷款。当利率发生变化时，过去获得贷款的条件现在更加不经济，所以你选择提前偿还贷款。此外，预计金融产品的购买量有所增加。

虽然阶段性波动不可避免，但总体来说，2023年中国整个经济应该是向上的。一季度GDP同比增长4.5%。第二季度的指标肯定会好于第一季度，这将进一步影响预期的改善。 。

重点是民营企业，要让民营企业尽快重拾信心、振作起来。给企业家信心非常重要。

“银黑铁新时代”

凤凰网：您如何形容当前的房地产周期？

贾康：可以说，中国房地产业已经告别了黄金时代。黄金时代的特点就是谁进入谁就赚钱。这只是做多或做少的问题。白银时代相对平静，但盈利的概率很大。

一些开发者说我们已经进入了铁器时代。我不认为铁器时代是一个贬义词。总体来说，在成熟的市场经济中，房地产行业处于黑铁时代，基本风平浪静。

在黑铁时代，普通参与者必须注意防范风险，但仍然可以在正常的盈利水平上进行操作。

在中国目前的整体形势下，在冰与火的结构中，很多地方仍然具有白银时代的特征。

凤凰网：有人认为，当前房地产低迷的根本原因是人口红利的减弱和城镇化天花板的到来。你怎么认为？

贾康：我觉得这里面有一个严重的误解。中国真实的城镇化水平不能用常住人口城镇化率来衡量。这取决于户籍人口的城镇化率，只有45%至46%。大多数中国人还没有达到这一点。公民来说，城镇化至少还有十几个百分点的快速发展空间。

同时，我国工业化正处于中期到中后期的过渡阶段。这个过程还有很大的发展空间。我们仍然是世界上最大的新兴市场和发展中经济体，这一国际地位没有改变。

凤凰网：从这个趋势来看，房价还会继续上涨吗？

贾康：在没有完成城镇化比较快速的阶段之前，市场上的商品房均价是一个上升曲线。

现在，有些人买了改良房，自己的第四套房子、第五套房子，拿在手里。即使未来开征房产税，他们仍然认为，当自己退休时，仍然有空间通过出售房屋来跑赢通胀。 。

不卖的时候，可以响应租赁市场，出租出去。从整体发展趋势来看，不能轻易说中国房地产业发展潜力不大、已经触及天花板。

凤凰网记者：今年4月，省会城市的一份官方文件承认了债务危机。这并不是一个孤立的案例。对于地方债务，中央政府对此的态度是不再“覆盖”地方债务。地方政府债务风险到底有多大？应该如何解决呢？

贾康：地方债务压力大，不是指暴露的部分，主要是隐性的部分。解决隐性负债需要健全的制度机制。原则上，它是移除和阻塞的结合，但阻塞比移除更糟糕。

对于地方债，并不是说不再发行，而是要在消化现有债务的同时，“开前门、关后门”，在扬长避短的同时，发挥最大的正效应。 。

凤凰网记者：日前，西南某省会城市曝出城投债务危机。曾经在当地经济中举足轻重的城投公司引起了广泛关注。您对此有何看法？

贾康：城投债长期面临压力。当面临违约压力时，调解方案通常是照常支付本金和利息。城投公司是做什么的？主要涉及一些与地方发展战略相关的硬件配套、基础设施、新区建设等。其负债与金融和房地产交织在一起。

凤凰网：城投公司该如何转型？

贾康：城投公司市场化转型中有不同类型可供选择。

它可以继续专注于当地的城市公用事业。比如可以专门做供水、供暖，也可以是供水、供暖、公共交通等的综合体。还可以改造成当地政府的政策性金融机构——这也是允许的。比如政策性信用担保，城投平台可以朝这个方向转型。

此外，还可以转型为不受地域限制的独立市场主体。能够面向统一市场甚至与国际市场接轨，按照自主经营权的原则开辟新的赛道。

这一切都有可能。关键是不要让它成为地方政府隐性负债的新平台。这是最关键的。

凤凰网：过去，土地财政一直是地方财政的重要来源之一。对于房地产来说，既有繁荣，也有损失。您认为我们如何摆脱对土地财政的依赖？

贾康：土地财政这个概念一般都是带有贬义的，指的是它的短期行为。

从逻辑上来说，地方政府不断租赁辖区内的土地，利用国家的最终产权形成土地一级开发过程中获得的地租。但由于地方税体系尚未形成，而房产税改革难度很大，一直被拖延，那么地方政府就想参加“政绩冠军”的角逐，展示自己的政绩成果。他们自然会特别关注土地租赁环节。他们应该尽快筹集足够的资金并将其投资于增长项目。一些地方官员在取得政治成就后，可以实现自己的仕途抱负，顺理成章地晋升到更高的领导职位。

然而，一块土地批下来后，虽然获得了非常可观的收入，但却覆盖了商业用地40年、住宅用地70年。随后的十、二十代领导人和管理者继续在这片土地上耕耘。不可能获得类似的收入。这是现任领导人不关心的事情。这是短期行为。

房地产税，从某种意义上来说，是靠山水取水，但它却变成了广义的土地财政，是一种相对健康、可持续的土地财政。

有了房产税之后的土地租赁，地王就不会再像过去那样被轻易炒作。由于税收限制，开发商拿地后，不会倾向于只高价出售大单位，也不会有那么多炒房群体。

快速提问和快速回答

凤凰网：你平时喜欢什么运动？

贾康：我很喜欢。如果可能的话，我会尝试多走路。

凤凰网：你最喜欢哪部电影？

贾康：《芙蓉镇》《霸王别姬》等，还有《集结号》。我当过兵，完全能理解军人必须牺牲个人才能维护大局。

凤凰网：当兵的经历对你有特别重要的影响吗？

贾康：是的，所以我知道爬行和打架意味着什么。

我有过基层农村、部队、工厂的经历。经过几十年的研究，我特别注重理论与实践的紧密联系，为现实生活提供一些建设性的东西。

凤凰网：您最喜欢中国哪个城市或省份？

贾康：我很喜欢。海南很好，有优质的海滨沙滩和美丽的海岸线。

凤凰网：现在您认为对哪些行业影响最大？

贾康：影响最大的是那些靠基础知识谋生的人，因为电脑可以提供比你更全面的信息。例如，律师需要积累大量的法律知识，但他们的综合信息水平可能比任何其他律师都要高。

凤凰网：AI也能帮助我们打官司吗？

贾康：我们现在已经开始看到这种情况发生，人工智能越来越能够提供最好的解决方案。如果专业人员单纯依靠知识积累和死记硬背，他们的竞争力就会越来越差。

凤凰网：您如何看待网红经济和流量经济？

贾康：这是不可避免的。数字经济发展，流量为王。

这里既有好处也有副作用。社会心态浮躁，有的甚至一味求关注，不注重责任和良心。问题也很明显。但我们只能因势利导，不能抑制互联网的发展。逆数字化潮流，必然违背规则。

凤凰网：您认为现在年轻人买房好还是租房好？

贾康：看承受能力，如果六个钱包一起支撑的话，好像不矛盾。当然，买比租更实用。但你不必盲目地走这条路。对于刚毕业的大学生来说，租房也是一个不错的选择。