20世纪50年代，新加坡的住房问题十分困难。 50多人挤进两三层店铺或住在临时棚屋里的情况并不少见。

生活环境一般都不算差。

有一次，李光耀路过一条正在发生无家可归者骚乱的街道时，看到一名男子从楼上跑下来，费力地将自行车搬上楼。此时，李光耀深刻认识到：

我坚信，家家户户都有自己的家，国家才会更加稳定。

▲ 李光耀（左一）向民众发表讲话

今天我们来聊聊新加坡的房地产。

事实上，网上有很多关于新加坡房地产模式的资料。读者可以通过搜索找到。今天我们抛开传统的叙事模式，拨开迷雾，简单地告诉大家这10个核心问题。

1959年新加坡建立自治政府后，优先发展住房建设。

政府制定《住宅发展法》，首先将住房的社会功能制度化，并于1964年推出“居者有其屋”计划。该计划的目的是：

▌为没有支付能力进入房地产市场的居民提供公共住房，使其房地产市场发展模式逐步形成：80%组屋+20%私人住宅的模式。

1. HDB是政府为广大中低收入群体提供的廉价公共住房。 HDB强调住房的社会和居住功能。

2.私人住宅是指由民间房地产开发商投资建设、完全按市场价格供应的商品房。私人住宅强调住房的经济功能，既可用于消费，又可用于投资。

两者层次分明，互不影响，这就是我们常说的“新加坡模式”。

▲ 新加坡人口居住于各类房产的比例

新加坡是典型的多种族、多宗教、多语言国家，以华人、马来人和印度人为主体，还有少量其他种族。李光耀领导的新政府充分认识到对这个刚刚结束一个多世纪殖民统治的国家的归属感的重要性。新国家极其重要。

“拥有永久财产的人有毅力。”在土地资源极其有限的背景下，“居者有其屋”是新加坡人安居乐业的重要保障。

成功没有固定的标准，只有比较。

如果我们将发展中国家与新加坡进行比较，可能过于严酷。那我们不妨找一个对比地区：香港。

新加坡和香港同为“亚洲四小龙”，几十年来一直是东亚和东南亚的两颗明珠。两个明星城市有很多相似之处：都是世界著名的金融中心和贸易中心。低税率环境和法制、社会服务等优良营商环境。

这两个城市最大的差异之一是房地产市场。我们来对比几个数据：

香港的人均居住面积较低。 2021年，香港人均居住面积仅为16平方米，明显低于新加坡的25.1平方米。

香港的房价负担极其沉重，房价收入比极高。香港的房价收入比非常高。根据《人口统计：国际住房负担能力调查》数据，2022年香港房价收入比的中位数倍数将达到20.7，这意味着一个家庭至少需要20年的收入才能买房。住房。

新加坡的房价收入比明显低于香港，仅为4.7，与大多数发达国家相当。此外，中国香港连续九年成为房价最昂贵的城市。

▲ 香港房价收入比“领先”全球多个发达国家，来源：人口学-国际住房负担能力调查

香港的房屋拥有率明显低于新加坡，只有一半的家庭拥有房屋。到2022年，新加坡89%的人口将拥有自己的住房，而香港只有约50%的家庭拥有自己的住房，这一比例远低于新加坡。

▲ 香港和新加坡的房屋拥有率

综上所述，新加坡模式确实更受群众欢迎。

可以说，新加坡在极其有限的土地资源下，在住房方面真正实现了孙中山先生“居者有其屋”的理想，而这得益于新加坡模式的住房制度。

作为一个缺乏土地的小城邦，住房是民生，而不是普通的商品或投资品。因此，住房问题不能完全依靠市场机制来解决。

新加坡政府给出了很好的答案。

实施新加坡模式的主要是建屋发展局。

新加坡住房和发展局（HDB）是新加坡国家发展部下属的法定委员会。负责所有公共住房及相关设施的规划、建设和管理。 HDB建造的房屋被称为“HDB公寓”，而“HDB计划”大致经历了四个阶段。

第一阶段：推出“居者有其屋”计划，解决住房需求不足。 HDB也在这一时期成立。

第二阶段：增加住房供应，改革转售市场。 HDB大力开发和建设HDB住房。到 20 世纪 70 年代中期，超过 50% 的人口居住在政府住房中。随着生活水平的提高和改善住房需求的增加，新加坡政府开始放开组屋转售市场。

为了遏制投机行为，政府明确规定每个家庭只能拥有一套组屋，并且只有两次购买新组屋的机会。它还为组屋设定了限售期和禁止购买期。

▲ 新加坡建屋发展局总部悬挂杜甫名言。当地政府致力于改善人民生活条件。

第三阶段：建设综合社区，提供完善的居住环境。组屋建设规模进一步扩大。 20世纪80年代末，超过85%的人口居住在政府组屋，社区规模已经形成。

第四阶段：提高组屋质量和服务，开展组屋改造和旧城改造。迄今为止，新加坡已建造了超过一百万套组屋。除了推动新组屋建设外，新加坡政府还为老城镇提供“组屋更新计划”，对旧组屋及其配套设施进行改造。

同时，为了更好地利用土地，将有选择地拆除旧组屋，并为附近地区受影响的居民提供新住房。

土地制度、金融支持、按需供应是居民“买得起”的三大支柱。

首先，从土地支持的角度来看，土地资源是保障组屋供应的基础。新加坡的土地制度以公有制为主，私有制并存。在较高比例的国有土地支撑下，新加坡政府能够以较低的价格获得大规模的土地用于组屋建设，为组屋的大量供应奠定了基础。

其次新加坡土地政策，从财政支持的角度来看，新加坡允许居民使用强制性退休储蓄购买HDB组屋，这大大提高了人们的购房能力。

一方面，公积金普通账户的存款用于支付房屋首付和抵押贷款，减轻了现金压力；另一方面，新加坡的公积金制度则向组屋倾斜。例如，如果购买HDB单位，可以使用公积金普通帐户中的存款支付首付和抵押贷款，而无需现金，但购买私人住宅物业时只能使用银行贷款，使得HDB单位更对居民有吸引力。

▲ 新加坡组屋

第三，从按需供应的角度来看，新加坡政府采取预购制度，即建屋发展局定期推出HDB住房项目的购买申请。当购买申请量超过70%时，项目即可开始建设，有效避免了先建后售模式带来的供需矛盾。不匹配，从而造成HDB资源的浪费。

发展这样的房地产模式，无疑需要政府提供大量的资金支持。

新加坡是位于马六甲海峡附近的一个小岛。除了地理位置和海港交通优势外新加坡土地政策，还存在国土面积小、自然资源匮乏、工业基础薄弱等问题。新加坡有其固有的缺点，如何能够致富呢？

作为马六甲海峡的中转站，新加坡的海港和海上运输无疑为其带来了巨大的财富。然而，为了长期生存和发展，新加坡经历了几次重大的经济转型：

进口替代阶段（1959-1965）

出口导向阶段（1966-1978）

资本密集阶段（1979-1985）

技术密集型（1986-1998）

知识密集阶段（1998年至今）

自1950年代独立以来，坚持实施一贯的发展战略，牢牢抓住国际产业转移机遇，用一代人的时间，把一个资源贫乏、基础薄弱的小国建设成为东南亚唯一的发达国家。世界上人均最富有的国家。作为世界国家之一，其经济竞争力连续多年位居世界前列，创造了“新加坡奇迹”。

▲今日新加坡

新加坡的“紧缩”在世界上是罕见的，但它的“机遇”也是世界上独一无二的。

通过不断更新的经济发展政策和廉洁诚信的国内环境，为新加坡带来了充足的资金和税收。这让新加坡政府有足够的信心与人民分享发展成果。

新加坡模式有效解决了住房短缺和住房支付问题，同时在一定程度上保留了市场灵活性。

一方面，保障中低收入群体的住房需求：新加坡在发展过程中，政府承担了“居者有其屋”的义务，通过低价出让国有土地，保障了人们的住房。价格和建设大规模公共住房。需要。

正是这一系列保障措施，使新加坡的房价收入比保持在相对合理的水平，保证了绝大多数新加坡人能够“有家”，安居乐业。

另一方面，低价组屋并不会影响高端住房市场：除了满足困难群体的需求外，少数高收入群体仍然可以通过市场方式解决住房问题。保障性住房建设不影响高收入人群对高端住房的选择。

能够兼顾社会需求和市场需求，不仅有利于改善人民生活条件，也有利于促进经济繁荣和社会稳定。这也使得新加坡的住房模式近年来受到广泛关注。

其实问这个问题的另一种方式是：为什么有钱人愿意买更贵的房子？

现实告诉我们，新加坡模式下，除了急需的人，富人还是会选择高端住房。近年来，新加坡的大型公寓越来越多，占总数的70%。小公寓逐渐被淘汰或用于出租。

为什么新加坡的豪宅如此受富人欢迎？

首先，我们必须承认，高端房产具有优良的避险特性。从过去的历史发展经验来看，在欧洲、美国、日本、韩国、新加坡，无论经济增长还是衰退，这些优质房产都是富人抵御大势的必由之路。它是扩张和收缩乃至跨经济周期的必备资产配置之一。

其次，新加坡政治经济稳定，监管严格。它一直被视为不确定的金融市场环境中的避风港。因此，无论有多少税收，都无法阻止富人对这座“花园城市”的向往。

不只是有钱人，不只是在新加坡，好的房子总是有自己的光环。

顶级地段​​、一流学区、知名设计师设计、配套齐全。当一套房子具备了这些优秀的属性，并且满足了各领域客户的需求时，总会吸引人们争相购买，哪怕花更多的钱。

由于新加坡优秀的公共住房解决方案，许多国家都在向新加坡学习。然而，这个世界上没有什么是完美的。

随着时间的推移，新加坡的公共住房也面临着一些挑战。

一是保障性住房建设速度和循环效率不能满足当前需求。近年来，新加坡公共住房的价格大幅上涨。最根本的原因是供给大于需求。未来如何尽快增加供给，是本届政府面临的最大问题。

其次，公众在落实和用好公共住房的同时，还需要承担相应的社会责任。众所周知，新加坡已逐渐进入老龄化社会，社会对退休公寓、老年活动中心等的需求势必日益旺盛。

然而，面对此类福利设施和住房的建设，一些居民却抱有“别建在我家后院”的排斥态度。因此，在享受公共福利的同时增强人们的社会责任感也是一个非常重要的社会问题。

虽然很难完全复制新加坡的经验，但HDB制度中确实有一些值得借鉴的经验，例如：

一、始终保持住房政策连续稳定。新加坡始终以“居者有其屋”为目标，半个多世纪以来其住房制度的发展从未动摇。与大多数国家住房政策频繁波动不同，新加坡保持了住房政策的连续性，逐步实现了“居者有其屋”的住房目标。

2.构建分级住房供应体系。按收入分层住房是新加坡住房市场的主要特点，形成了“廉租住房——廉价组屋——改良型组屋——私人住宅”的阶梯式供应体系，满足不同收入群体的住房需求。

3、关注房地产政策的社会属性。将住房问题纳入社会发展政策，将住房政策上升为国家政策，完善保障公民住房权利的法律法规，平衡保障性住房和商品房的市场关系，实现协调发展。

新加坡独特的住房保障制度在短短几十年内成功解决了普通百姓的住房问题。它在一定程度上体现了市场的公平性和规律性，尽可能避免了泡沫风险。

如此成功的案例值得我们借鉴吗？

毕竟我国与新加坡在经济体制、市场环境、文化背景等方面存在较大差异。

首先，新加坡在土地市场上并不盈利。土地出让金占新加坡政府收入的比例很小。土地不可炒，大大降低了建房成本。

其次，新加坡的组屋只分配给该国居民。新加坡入籍门槛相当高，总体人口相对稳定，人均GDP领先世界。

第三，这一政策之所以能够在短时间内成功实施，主要原因是新加坡国土面积较小。只有城市没有农村，只有中央没有地方。可以说，这是一座鸡鸣狗叫的城市。同时，新加坡不同地区之间在经济、社会和文化方面不存在巨大差距。在此背景下，政府对房地产行业的调控更有可能实现。

相比之下，我国幅员辽阔，人口众多，既有城市，也有农村，有56个民族杂居。这是一个典型的大国而复杂的国家。

橘若生于淮北，则为橘。小城邦的管理模式很难直接移植到大国。

取其精华，因地制宜。因此，即使我们继续推出多轮住房改革，最终目的也不是直接复制新加坡模式。

结论

新加坡模式下，虽然人多地少，但房价稳定，不受经济波动影响。年轻人负担轻，创新能力强，经济活跃，政府税收有保障。同时，政府不需要高价出售土地来维持财政运作，经济社会更容易进入良性循环。

近期，国务院《保障性住房规划建设指导意见》备受社会关注。有业内人士解读为“中国将推进新一轮‘房改’”，引发热议。这或许意味着国家也将从供给侧改革入手，打造新的住房供应体系，以解决当前的住房困境。

两千多年前，孟子就说过：居者有其居，病者有其医，老者有其养，勤者有其业。这是一个理想的世界。

前面的路还很长，但至少我们正走在通往理想的路上。