今天是一个纯粹的技术交流帖。这是我前段时间看到的贵阳南明区的一个房地产项目。这是一个非常典型的概念之争的房地产项目。

以下是简单的营销分享。它不提供任何购房指导。仅从营销观众的角度分享。

分析完楼盘和周边的客户群体，进入客户的世界，瞬间感到纠结和郁闷。我当时做出选择的时候大概是很不情愿的，但最后看了一些选择之后，我只能给自己洗脑，有些不情愿地买下了房子。

接下来我们来看看房地产的情况。

01

房地产基本面盘点-城市更新项目

该物业位于南明区火车站旁，紧邻城市一环路，位于城市一级区3-4层地段，地处火车站商圈。总建筑面积达87.7万平方米，容积率高达3.83-4.98，城市限高100-150米。

作为贵阳老城区南明区核心的城市更新项目，TOD驱动城市更新。打造集商业、工业、办公、教育、居住等功能于一体的高品质TOD城市空间。

整体配置相当高，户型也是贵阳过去流行的跨越式风格。一是受欢迎，二是应该是为了弥补住房供应的问题。面积范围123-180平方米，以新装修、入门级豪宅为主。

不过该项目的大鱼池却非常丰富。

南明区是贵阳市人口第二、GDP第一的区。项目周边客户群体主要为火车站商圈、南明区政府、贵州省委、周边医院、学校、服务业等产业群体客户。人群相对富裕，支付能力较好。

而且老旧住宅大量存在，改善动力依然明显。这里主要人群的工资在贵阳市中高端范围内，有足够的支付能力。

但遗憾的是，该项目位于3-4层区域。从二手房数据来看，二手房价格明显低于周边板块。人们心里对这个板块的认可度很低，愿意去争夺这个地盘的人并不多。片。如果看二手房的价格，抖音传说中孙悟空连金箍棒都骗出来的花果园就比它稍微好一些。

不过，该地产仍努力改变行业不被认可的局面，引入高端学校、购物中心、高价值门面等。

02

地产重“教育”和“资产”

与区域内的竞争对手如贵阳中心、吾悦等有何不同？

应该是靠近火车站、地铁口、商业区、商场、学校的综合配置。资源配置水平仍然较高。

我看到房地产项目路边挂着路旗，网上宣传的重点是“市中心资产”和“教育”。位置确实非常好。紧邻地铁口，市内各处交通便利。紧邻火车站贵阳市南明区火车站附近二手房信息，通往全省及全国的交通畅通。生活效率大大提高。但作为“市中心资产”，还有多少人把房子当作资产投资呢？买房不仅不赚钱，还可能赔钱。这应该已经不被很多人认可了。

不过，该项目拟建的学校据说是南明区比较好的学校。如果是在其他地方，这样的配置，应该能排进前十。 贵阳市民特别注重学区，因为好学校不多，但读书的孩子很多，所以竞争很激烈。凶猛的。

纵观上半年业绩排名，华润九月排名第13位。

03

学区和火车站的肮脏环境

我看到这个地产项目重点是教育。这才是房地产项目真正的优势，必须向外界推广。

但当它成为中流砥柱时就会出现问题。为什么？

因为房源位于火车站商圈，所以知道火车站的氛围，又脏又乱。

这也是我的亲身经历，尤其是晚上接同学的时候，路边站着一排老阿姨，问我要不要住宿，兄弟，有没有小姐姐愿意住宿，这让所有的同学都尴尬极了。

这应该是全国火车站的通病。不能单独批评贵阳。老火车站商圈基本都是这样。你可以在网上看到这就是在火车站的真实体验。

奚梦的妈妈选择小区并不是为了让孩子有一个好的学校，而是为了让孩子有一个好的小区环境。

因为学校传授知识，人生是由父母、邻里环境、居住空间决定的。孩子长大后会成为谁？环境比学校重要得多，因为人类是社会动物。你的孩子将成长为他们成长的样子。

该项目的优势之一“教育资源”却被土地无情压缩。

04

为人父母的痛苦拉扯

在我之前的文章中，我多次提到过这句话，“产品是选择道具的人物”。

按照目前这个项目的推广思路，并不能说是错误的。至少学历确实是一个优势，但应该能够取得更好的表现，让顾客购买得更开心、更开心。

为什么这么说？

因为当你通过客户的角度来看待这个房产时，你会非常痛苦。

孩子能在南明区的好学校上学，家长们当然高兴。他们说，如果不想让孩子有出息，价格就应该贵一些。家长不给孩子买，凭什么让隔壁老王买？

但是，作为家长，我真的不想在这里买，因为我对这个地方很熟悉贵阳市南明区火车站附近二手房信息，也知道这里的氛围不太好。

想想看，如果你的孩子每天放学回家的路上，或者在周边玩耍的时候，遇到一位老阿姨，你脑海中浮现的画面会是无比痛苦，“哥，你是要住宿，还是要住宿？”小妹妹？”孩子也可能一不小心就走上了另一条路，他的人生也将从此改写。

一是学区房满足家长角色，二是家长角色对孩子居住环境的抵制。

但从周边的选择来看，有的顾客去了观山湖区，有的选择了其他地方，有的顾客留下来了。他们大概说服了自己，但还是有点不愿意买。如果这被对手利用，很可能会伤害很多顾客的心。

05

具体解决办法稍后有时间再讨论。

该项目的特点很明显，因此这种阻力是可以预见的。

当然，还有该区域的价格预期阻力，因为该区域是该板块的最低水平，房产价格也不低。这是这个地产需要解决的另一个问题。

目前还存在一些问题，可能是由于遗漏和信息不完整造成的。由于只是基于初步的市场考察和周边地区的实地考察，没有结合现场实际的客户样品。只是市场调查后的销售方法分享。

如果有机会，可以和贵阳的营销朋友讨论一下。

预计10月底前将对贵阳各区主流楼盘及城市空间进行一轮分析，为贵阳后期发展铺路，结交更多营销朋友。

全文（完）

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