济南楼市不少二手房的房价下行趋势已经延续3-4年了，这是不争的事实。因为很多人看成交价格一般对比2021年左右，一对比降价个20-30万很正常。尽管是事实摆在面前，有些房东依然是自信满满，挂牌自己房子的时候，总是打着先挂个高于市场价的价格试探市场，总觉得万一碰上有傻子呢……市场成交价明明是13000~14000元/平米的房子，有些人非要挂牌个15000元/平米。结果2-3个月甚至半年过去了无人问津，房东认识到挂高了，于是再调整价格。有可能最初的挂牌节点，如果你按照市场价挂牌，还能卖14000元/平米，结果经过半年你只能卖13500元/平米。而你现在又想卖14000元/平米，所以继续僵持2-3月甚至又半年……实际成交价格就一直向下。反正就是永远高于市场价的一个挂牌，然后永远的信心满满，直到被打击的不行，认赔甩卖！含恨离场！现在济南二手房市场比较透明，一定要贴近本小区实际成交价格挂牌，可以略高一点，但是一定是挂牌价格与同等楼座、楼层、户型价格不要出入太大。你想快点卖，就挂牌价格位于同等房源的底部；你不着急，那中等价格可以试探一下。
当然如果你持有的房产属于热门楼盘的热门户型，出来一套就能很快卖掉的环境之下，你可以挂的高一点，毕竟这类情况比较少。
我自己上升期卖过房子，下降期也卖过，比绝大多数购房者的确更了解房东的心理变化。
现在还有一部分粉丝，对于当下济南楼市比较迷茫，觉得自己住的房子持续跌价，要不要折腾一下换个好点的不赔钱的，这真的需要具体房源、家庭情况再定。上周有一组粉丝咨询换房，我给的建议是别折腾了——
粉丝两口子都是私企，家庭年收入也不高，现在住在绿城百合花园两梯两户的小高层。绿城全运村、绿城百合花园算是宋卫平时代绿城在济南的作品，那质量各方面真是不错。低容积率+外立面干挂石材+两梯两户，还有室外泳池，小区物业景观也都不错，这都是非常不错的硬指标啊。实际绿城百合花园的品质是高于奥体中路东侧盛福一些新房的，但是因为很多人觉得房龄问题，还是不想买，所以这几年价格就下来一些。等周边真石漆的新建改善盘掉墙皮的时候，很多人就知道这二手房自住是真不错。再说回来，粉丝觉得小区价格从高点下来不少，问我是不是需要换套新房子，做到保值一些。
客观来讲，卖掉这套房子，想在这个区域内再买这么好的房子买不到了。再加上本身粉丝家庭情况，收入不高，工作又不是体制内稳定工作，上有老下有小，我建议不折腾为好。我也跟他说的很清楚，如果2021-2022年，盛福新房那时候21000元/平米，而绿城百合花园那时候24000-25000元/平米，那时候置换还能理解。
现如今价格正好倒过来了，关键品质还不见得比现在住的好，还要装修、搬家，这种损耗又加重了家庭负担，真没必要折腾了。
我这建议没毛病吧？
现在卖房、换房或者单纯的想投资买房，都要想清楚自己的目的。卖房的时候要贴近现实，认清自己房源是属于卖方市场中的优质房源还是买方市场中的被动房源，合理定价。对于很多想置换的粉丝，往往被市场环境影响，胡乱买房，但是最终一算总账却是不赚钱，赚了一个折腾。这样的经济环境下，认清现实，及时变现是明智；对于拿不准的房产，理性购买，少折腾真的就能胜出。
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