暴击!北京楼市,西城换朝阳,亏损300万!
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:20 | 时间:2024-03-22 20:38:19今天看到一篇帖子，内容和评论都挺有意思：
简单来说，这位业主在2017年把西城的89平米两居室卖出了，单价10.6万/平。期间这笔钱就放在手里，2021年，他用这笔钱在朝阳区买了一套140平三居室，单价8万。
结果现在西城当初的房子涨到了12.5万/平米，手里朝阳的房子跌到了7万/平米。一通操作，亏了300多万。
评论区说朝阳区的房子不如西城和海淀保值。
我想说：这就是板块的力量。
在过往很多次文章中，我们都强调：板块>商圈>房子本身的质量。
居者团队在北京研究房产这么多年，看到置换群体踩雷的案例比比皆是，其中很大一部分原因，都是在没有完全了解市场行情和数据的情况下，过于相信自己的判断。
前段时间还有个真实的换房案例，很扎心。这个客户的经历，大概也就是今年小阳春消失的原因......
这位客户原本的房子在昌平的路劲世界城，86平米的楼王位置，2013年的房子，南北通透两居室。
2022年换房的时候，他420万卖掉了南邵路劲的房子，转身620万买了朝阳区胜古北里的69平米小三居，明厨明卫，两南一北，1988年的老房子。
这位网友说自己：大换小，新换老，电梯换楼梯，胜古北里还买在了历史的大顶上，哭死！
胜古北里在朝阳区惠新西街附近，再往南就是东城的和平里。小区是中石油家委会和冶金部的单位公房社区，环境不错，对口樱花园实验学校小学部。
从历史成交价来看，胜古北里价格的最高点是在2022年7月-2023年4月这几个月，再之后价格就一路下行了。
究其原因，还是因为房龄老，未来的流通预期比较低。
从居者的成交数据看，胜古北里69平米小三居2023年的成交价是490万，也就是说，这位网友整整亏了130万......
其他人安慰他：房子嘛，只要没有高额贷款还是可以想开点，毕竟北京的房子还能住，股市期货还有血本无归的。
其实这位朋友问题，不仅仅是换房时间的问题，更重要的是在卖房-换房这一整条置换链条中，没有做足充分的方案分析和准备。
北京换房难，是大家共同面临的问题。
春节前有客户来咨询，目前住在杨庄的老破大里，现在眼看着手里的资产算不上北京楼市的优质资产，想置换一套优质板块的房产。
但他们最大的问题是：资金不够，而且家里每个人都有贷款。
但当我们真的深入客户需求和情况时，会发现，其实很多家庭的换房难，是一种“假性”的难。
因为他们并不了解的真实情况和需求。
比如家庭资产的优化，哪些资产是真正值得卖出的？
哪些资产可以整合优化？
家庭整体的资金预算可以具体规划到多少？
这是只有专业团队才能客观梳理的问题。
对于这位客户的情况，我们梳理了他们的整体资金情况，发现他们可以置换的房产+资金，远不止现在650万，可以直接提升到900万-1000万左右。
至于板块的选择，选择有产业、有品质的区域，才会不出大问题。
根据居者独家数据，最近一年，东城的安交，西城的广安门、白纸坊、月坛，亦庄的台湖，海淀的双榆树、北太平庄，石景山的苹果园，丰台的赵公口，大兴的义和庄等是有涨幅的板块。
这些板块里的房源，要么是学区，要么是次新。
但现在选筹，并未看过去的涨幅就能决定怎么选，而是要看未来。
看未来的强势产业在哪里；
看未来的人才在哪里；
看居住品质高的房产聚集在哪里；
看地铁通向哪里。
在此基础上，去选择预算中流通性高的主流板块。
买入现在的同时，也买入未来的保值增值、防止家庭资产暴雷的空间。
目前来看，1000万左右，是一个比较普遍的改善预算价位。在这个价位段买房，有以下几个重点要素：
1、有强产业支撑
2、有地铁
3、房龄新，未来的购买人群也需要是改善群体
在这个要素上选择次新房，基本不会出太大的问题。
但这个价位的问题是，在东西城买的房子都比较老，居住属性较弱。因此很多人更偏爱海淀或者朝阳区有产业有地铁的核心次新房，兼顾一定的教育属性。
在朝阳区，太阳宫、望京、双井、亚运村、朝青、北苑、四惠-十里堡几个区域，是1000万购房的主流板块，这几个区域有地铁1号线、14号线、10号线、8号线、6号线、13号线贯穿而过，依托于望京和国贸的产业力，将区域房产的流通性带动起来。
这几个板块中，房价涨幅较高的区域分别是北京香颂二期、怡馨园、天溪园、城市绿洲花园、星海明珠、紫御华府、CLASS、华彩国际公寓、润泽庄园、亚奥万和四季、宝星华庭、东湖湾三期、南湖佳苑等。
这其中朝青完全没有教育属性，如果考虑到学区，可以选择望京或者亚运村小营，芳草地国际学校世纪小学也是朝阳区比较热门的学校。
而在海淀，地铁13号线和8号线是两条超级地铁线。
海淀由于教育属性更强，房价普遍要比朝阳区高。在海淀，西二旗、龙泽、上地、清河、田村等，是1000万次新的热门选筹板块。
在这些区域里，金隅翡丽铂爵郡、橡树湾五期、圆明园东里、橡树湾四期、橡树湾一期、厢白旗甲1号院、强佑清河新城府学上院、和韵佳园、橡树湾三期、知本时代、田村山南路9号院、百草园、领秀新硅谷1号院等，是涨幅相对靠前的片区。
基于这些独家数据，我们通常会给一些客户两个选择：
1、如果想一步到位，那么需要匹配金融方案，直接在东西城购入兼顾学区、阶层、居住品质的核心次新房；
2、如果资金略微紧缺，那么即便在朝阳区和海淀区卖房，也要选择房龄更新、品质更好的房子，避开雷，才能跟住大盘。
目前北京楼市的状况是，买房还能把握主动权，选一选更适合自己的房子。
很多人会感觉到，房价没有明显上涨，好房源却越来越少了。
而房源稀缺，也恰恰就意味着价格即将上涨。
但对于资金有限，或者方案定制能力有限的业主来说，哪一个是最适合自己的策略，他自己也不知道。
为了解决更多购房者的难题，老莫专为北京改善家庭推出金融方案+购房资格盘活方案+卖房优化+数据选筹服务，全面覆盖二手、新房、政策房（共产、老公房、一类二类经适房等）、法拍房等业务，全面帮助当下购房者解决难题。
加V即可咨询。
注：本文主角姓名及敏感私人信息均已做模糊化处理，三年来居者团队已帮助700多组签约家庭成功配置房产，经手的咨询案例超2500例，若您对某案例感兴趣，可详询咨询师对接
每天开放5个名额（加V备注暗号：888，其他暗号不享受此优惠）
老莫1分钟透解
《一招教你选到北京能保值的房产》
按区间
按需求
按居者提供价值
