24年3月，北京房产市场依然时不时爆出降价成交价，大幅度降价成交的案例。不管是东城、西城、海淀、还是朝阳，依旧有一些降价成交的小区。

说几点看法：

其一，北京房产市场，降价潮从老破小，蔓延到次新神盘。

23年11、12月，一直到24年1月那会，市场上爆出的低价成交的案例，以500万上下的老破小居多，那会房产市场上次新房的价格似乎比较坚挺。

然而，春节后回来没多久，不少区域次新神盘价格大幅度下降的案例，就开始一个个涌现出来。比如朝阳望京的次新盘，不管是融科橄榄城还是臻园或者东湖湾，价格都出现了大幅度的下跌。海淀的神盘，同样没有经受住严酷市场的考验，次新神盘的代表之一清河橡树湾，从二期的普通商品房，到五期万橡府的豪宅，成交价同样出现了大幅度下跌。再比如世纪城区域，价格下降幅度也不小。

如果23年底前后那会，是老破小在砸盘，不少人着急卖出老破小；到了24年3月，房产市场上，次新房被砸盘的越来越多，面临的压力也越来越大。

其二，北京楼市，以价换量，成交量有起色，成交价没起色。

当下的房产市场，呈现出很矛盾的两面性。

一方面，3月份的成交量，确实提高了一大截。3月每个周末的实时成交量，基本都奔着2000套房子去了；3月份工作日的网签量，也不断创出新高，3月20日，更是达到了646套，这个成交数字，非常可观。

另一方面，从北京房产成交数据来看，二手房市场远没有恢复到正常状态。不管从实时成交量，还是从网签量来看，北京二手房的市场行情，表现的其实还不错。然而，一看到各个小区的成交价，却让卖房人受打击。不管是核心城区，还是近郊区、远郊区的房子，都不好卖，价格都得下降一截。核心城区因为各种资源的加持，成交情况可能还稍微好一点，近郊和远郊的成交量，更加惨淡。

在成交量没有明显大幅度上涨，二手房库存依然保持在高位的情况下，成交价要想上涨，难度很大。

其三，北京房产市场，买房的主体是刚需和改善群体。

北京房产行情这么差，市场信心也不足，即便如此，依然有大量的人在买入二手房。是这些买房的人傻吗？

显然不是。

有些人买房，是为了结婚自住；

有些人买房，是为了置换更好的学区；

有些人买房，是为了换到更大的房子，住的更舒服。

北京买房的主力群体，基本是以上几类人。上面这几类人群，或者是刚需群体，或者是置换群体，这批人基本是当下买房的主力群体。