上海2024年一批次首轮土拍结果已全部出炉。就在今日，上海市土地市场再次发布6副宅地的出让公告！

我们从土地出让文件中，看到近期网传很久的”上海将实行全新的「中小套面积」政策“消息，终于落地了。

从2006年开始，上海执行“7090”政策已有18年之久。而现在，上海将从这一轮土拍开始，打破原有对于小户型的严苛要求，鼓励开发大面积产品。

具体规则变化如下：

其一：「中小套面积」占比要求，大幅降低！

之前网传的：中环以内不低于60%、中外环间不低于70%、外环外不低于50%（五大新城、南北转型区域不低于60%）。

从此次来看基本符合。唯一有个例外就是，奉贤新城天曜东新地块中小套面积占比要求为55%，可能是根据地块特性和位置来进行动态调整。

其二：中小套型住宅设计建设标准改变，户型面积标准上调！

以前的：多层住宅建筑面积不大于 90平方米、小高层住宅建筑面积不大于 95 平方米、高层住宅建筑面积不大于 100平方米。

现在的：和网传的一致，多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米。

随着面积的放开，90平的鸽子笼终于要成为历史了！

今天上午刚好看到一句话，深有感触：全部都是89-100平三房，刚需和改善都不想要。

对于市场来说，此次政策的变化将带来几点直观的影响：其一，面积变大，设计空间更大，未来连廊房会减少；其二，物以稀为贵，目前120平户型少会产生溢价，放开了溢价也就不那么高了；其三，也是最重要的，根据市场需求调整，开发商也有更好更大的产品设计空间！

具体来看下今日公告的这6副宅地部分出让要求：

1、静安中兴路地块：明确「中小套面积」占比为 60%。

2、奉贤新城天曜东地块：明确「中小套面积」占比为 55%。

3、嘉定菊园新地块：明确「中小套面积」占比为 60%。

4、闵行浦锦新地块：明确「中小套面积」占比为 50%。

5、普陀桃浦新地块：明确「中小套面积」占比为70%。

6、浦东曹路新地块：明确「中小套面积」占比为50%。

接下来，让我们重点解读一下4副刚需地块~

嘉定菊园新地块，联动价46800元/平

地块位置示意图

该地块位于嘉定城北区域，去年就被列入重点出让地块，此前是嘉定区中心医院旁的露天临时停车场。（看到不少网友评论：还是想要停车场）

从位置来看，这是一幅标准的优质轨交地块，北侧就是11号线和嘉闵线（在建）双轨交站点，南侧是嘉定区中心医院、西侧是嘉定日月光中心。而紧邻地块的东面还规划有幼儿园。

闵行浦锦新地块，联动价69000元/平

地块位置示意图

奉贤新城天曜东地块，联动价43800元/平

地块位置示意图

该地块就是被赞不绝口的奉贤新城新地块，占据10单元黄金位置，自带红盘属性。

该地块占地面积38060平，容积率2.2，用地性质为商业+住宅（比例2:8），其中商业建面16746㎡，住宅建面66986㎡。

1月11日，奉贤对该地块进行规划调整公示，根据人口结构的变化和市场需求的改变，将该地块住宅套数下限由669套降低为536套。

10单元从2020年起进入新房集中开发期，接连上市7个项目共计3758套房源，认购组数近8000组，平均认购率212%。不愧是被本地人爱称为“宇宙中心”的地段。

目前10单元的新房已经入尾盘销售阶段，全部待售新房不足100套，且没有新项目供应。天曜东新地块的到来，或将再度掀起南桥购房热潮！

此次新地块的房地联动价为4.38万/平。相对此前拿地的保利明月宸光（联动价4.18万/平），每平上涨约2000元。

地块位置示意图