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南通房产交易数据显示，2.26-3.3，南通市区(不含通州、海门)存量住宅备案325套，环比上涨21%；
2024年1-2月南通市区(不含通州海门)二手房成交备案1878套，月均不足1000套，同比下降约26%。贝壳找房数据显示，上周（3.4-3.10）周新增带看量6220，周同期环比增长0.71%；本月新增带看量9535，月同期环比大涨311.17%。单日带看量最高1154次。
二手房上周新增房4885套，周同期环比跌幅5.29%。上周单日新增房最多为861套，本月新增房7126套，月同期环比涨幅160.26%。以上数据显示，南通二手房带看量和挂牌量都在上升，成交量也在小幅上涨，但成交价格持续下跌。一些二手房高位站岗艰难成交，一些二手房以价换量，还有一些跌破“1”字头都无人问津…今天，我们帮大家总结了一下南通一批二手房卖不动的关键因素，以及目前二手房市场的五大真相，看完记得避坑！
01.
掏空几个钱袋子买的房子，短短两三年市价就缩水了几十万，邻居为了出手甚至打起“价格战”，实在太扎心！南通一批二手房不仅价格大跳水，怎么还越来越难卖？我们总结出以下几点原因：目前，贝壳找房上南通二手房的库存达到了68637套。是个相对可观的数字。2月南通的二手房房价仍然有所下跌，环比上月下跌约1%，同比上年下跌约14.5%，目前均价12757元/㎡。当下对于房地产政策非常宽松，开发商整体也呈现了积极去化的态度，新房几乎都在打折，势必会抢占二手房的份额。二手房市场流动性变差，部分卖房人群信心不足直接不卖了；有的买房人或持续观望，或被新房吸引走了。
二手房流通受阻，那么二手房→新房的运转规律就运行不起来了。目前，南通二手房开始抬头。部分业主觉得自己又行了，开始“乱报价”。这类房源以“老破小”为大头。仗着自己地段好、靠名校，开始虚标房价，结果是只能高位站岗。02.
南通二手楼市的五大真相
截至今天，贝壳近5年已经录得超过4万套二手房成交记录。
2019年以后的贝壳成交记录，应该是比较有参考性的。首先市占率稳定了，其次这四年它的成交量变化，都是与大盘基本一致。那么，2019年以来贝壳43551条二手房成交记录，透露出南通楼市什么特征？近四年，南通市区二手房成交量市中心、近郊、远郊的成交占比较为稳定，大约是5:4:1（根据贝壳各板块成交纪录计算得出）。相当于每成交10套二手房，远郊只能占到1套。这也说明，远郊二手房东背负的流通压力，要比想象中更大。都已经不是房价降不降、小区挂牌率高不高的问题了，而是市场需求份额本来就不多。按照贝壳成交记录的测算，2020年以来，南通各区成交占比最高是崇川区（不包括原港闸），共12461条成交纪录。近四年，包括今年1月，一共5个时间维度，几乎每个区域成交都会因为市场或供应的问题有增有减。而能达，成交占比一路昂扬。开发区一共10187条成交纪录里，能达板块就有8043条，占比近80%！能达二手房流通性强，一是因为板块内次新二手房量大且低价；二是很少有新房的分流，这两年在售的新盘只有炜赋龙腾华府、星湖泮、远创宸樾。
经统计，近四年贝壳成交的二手房主力总价段保持在100-200万左右，占比近82%。
还有个总价段表现非常亮眼，近几年无论大市好坏，成交量基本都在上扬：150万以下的刚需房，目前占比已超60%，遥遥领先200-400万的刚改和400万以上的高改价位。其实遭遇下挫的，不只有70-90平。90平以下近年来成交份额都有所减少。70-90平二手房，现在贝壳挂牌的有一半都是2房，而同面积的新房，3房设计妥妥的。因此在价差不大的情况下大部分人会选择新房。相比之下，90-130平户型成交占比近50%，为成交主力，上周的成交数据也可以体现。但真相是，楼龄10-15年，新不算新、老不算老、卡在中间的二手房，反而更难过。这类建成于2009-2014年前后的“次新房”，房东可能不愿意调价太多，但居住体验着实价不配位，在市场选择多的年代，只好“献身”了。
03.
说完了二手房滞销的原因，也要给大家提提醒，这些二手房就不要去碰了：名校施教区的“老破小”为什么能在市场上畅销？因为它总价低、地段好。而与之相反的就是“老破大”，它虽然单价低，但由于面积太大，总价实际上并不低。曾经的小区规划，曾经的外立面，曾经的物业，已经不能匹配当下的生活需求，未来转手难度很大。一是适合建设这类所谓“旅游”地产的项目土地，几乎无限量供应，只要在城市边缘，挑个环境不错的地方，开始“画饼”即可。二是这类地产不算刚需，但也称不上改善，流动性却非常差。目前南通楼市销量好的板块，基本还是集中在中心区域以及带有优越板块规划的区域。部分板块虽然什么都没有，但是当地的房企却能把他“包装”出来。一些远郊板块、缺乏利好和实际支撑的板块，除了地缘性客户，上车谨慎为妙。总之，现在要买房的你，还是应保持理性，谨慎评估风险，避免选择错误的时机、错误的产品。
【品质改善 精选好盘】
万濠朗润 |仁恒紫琅世纪 |世悦 |九里云和 |澐璟
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