作者：月峰

来源：明源地产研究院(ID:mydcyjy)

来源：新京报(ID:bjnews_xjb)

▎进入2024年后，上海、广州、苏州等重要的一二线城市，已经开始解除限购或者部分解除限购。房地产市场的因城施策已遍地开花，利好新政接踵而至。

限购的本身意义在于防止房价的过度上涨。而针对于当下的市场，超大特大城市的全面放开限购是有助于从需求端促进市场回暖。得益于人口的不断增加，城市框架不断拉大。即使是当下的市场，一线城市和强二线城市核心板块的房产依然是抗周期性较强的“资产”。

因此，有分析认为，本轮调控，重点城市的楼市或将会迎来一波“小阳春”，部分城市房价或将迎来新一轮上涨。

同时住建部已明确表态，2024年“充分赋予城市调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”。这无疑是给各地市吃了一颗“定心丸”，预计2024年的楼市调控频次和力度或将超过2023年。

房地产市场的“456”作用

楼市终于等到了政策的暖风。

从一个层面来看，这种有针对性的需求释放，恰恰也是在坚持“房住不炒”的前提下，给市场释放了更多的流动性，有助于房地产企业渡过难关。

同时，这也进一步向市场释放了一个信号：在经历了此前的规范和调整之后，房地产作为产业链条极长、对上下游辐射带动能力强的核心产业，未来也将继续在经济恢复和增长过程中发挥重要作用。

因此，这一轮新政帮助回暖的将不只是楼市，更有对于经济未来恢复增长的预期和信心。

必须看到，疫情结束以来中国经济呈现恢复态势，但基础仍不牢固，而房地产对于经济增长的影响力，也是显而易见的。

关于房地产的作用，一直有一个“456”的概括：即房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%都在住房上。

不夸张地说，房地产产业的变化，是牵一发而动全身的。楼市回暖与否，直接关系着经济增长的信心。

从中长期看，房地产市场再次出现此前的大幅度上涨，已经是小概率事件。在人口增长速度下降、老龄化社会加速到来的背景下，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展已经是不争的事实，这也是由市场发展阶段变化和市场供求关系调整决定的。

也正因此，接下来楼市调控的政策导向和目标，正是要像本次“认房不认贷”的新政一样—— 更好地推动房地产市场满足居民对于美好生活的向往。

这也就意味着，未来的房地产市场调控需要更为精准、根据实际情况进行动态调整变化；可以预期，因城施策甚至是因区施策，大力支持刚性和改善性的住房需求，通过“保交楼”维护购房者权益、提振市场信心，将会是未来稳定房地产市场的重要着力点所在。

新一轮的房企淘汰赛开始了

从去年下半年开始，地产行业有一个高频词，就是“好房子”。

住建部部长在多次会上都强调了，房地产已经从“有没有”转入“好不好”的时代。也明确表示了，2024年会选择一些城市和企业试点，抓一批好房子样板出来。

实际上，“产品时代”早已经是贯穿去年全年的主题。去年风光无限的高光房企中，除了头部国央企之外，就是一批深耕地方靠产品出圈的中小型房企。

例如从河南商丘小县城起家的金沙，去年的行业关注度就急剧飙升。作为一家深耕三四线的小房企，去年接待的房企数量有几千家，参访人数过万人。很像是前两年的郑州永威。

同样的还有南京的金基，成都的万华、邦泰等等。

这些中小房企，突然成为了行业主流模式的平行参照组。在产品品质方面，他们跑在了行业前面，但是大部分参观完的房企，往往却只能直摇头，直言“我们学不了”。

因为和这些中小房企相比，大部分正深陷泥潭的房企，缺少的不仅仅是造好房子的能力和意愿，而是包含了企业经营模式、管理模式在内的系统性差异。

对比两类房企，我们也能够还原出当前行业在打造“好房子”方面的一些真实困境。

但不得不说，中小品质房企的路，并不是一条普适的路。对于大部分想要转型的房企来说，从“三高”旧模式，转向新模式，需要的不仅仅是产品打造标准的更新，而是价值观、管理能力、运营模式的彻底重塑。

需要探索如何在规模发展和“小而美”之间取一个平衡，适应全新的“微利时代”的到来。

这些顶层设计如果不调整，房企转型将注定停留在口号上。

中国房地产行业并未饱和

近期，房地产行业老将王石也对房地产情况发表了自己的看法，对于房地产未来的情况表达了他的一些推测。

第一，房地产未来依然会有广阔的空间。王石讲到当初自己投身于房地产行业，就是看中了其广阔的空间。

有人说中国房地产行业已经饱和了，其实不然。从发达国家的房地产情况来看，房地产一直都是经济的支柱产业。未来一定还会保持一定的发展。

所以无论从世界哪一个市场来看，房地产都是支柱性产业，而且是一个相对特殊的一个产业。因为房地产不仅关乎于金融，还关系到了民生。所以向来对房地产的关注度是非常高的。

第二，现在房地产已经进入一个调整期。房地产行业未来不会结束，但是以前那种盲目的高扩张，高负债，高杠杆的房地产企业，如果不及时调整的话，可能就结束了。

房地产行业在调整之后，依然会重新复苏。现在房地产的调整阶段，对于房地产行情却恰恰是一个机会。在行业调整以后，房企就可以精耕细作了，更加聚焦于自身的专业能力。

可以去做更好的产品，盖更好的房子，而不是像过去一样盲目的去上杠杆，盲目的去扩张，去盖那种千篇一律的房子。那样的房企未来是没有出路的。

第三，王石认为未来楼市的情况是否能回暖，还是要看楼市政策的力度。从现在来看，楼市政策力度非常大。对于楼市的复苏做了很大的支持。

所以王石认为楼市在未来依然会回暖的，对于房地产的总趋势来说，未来是向好的。

第四，王石指出了当下房地产存在的一个问题，就是地价太高了。由于地价的不断抬升，导致房价也在不断抬升。因为面粉贵了，面包也要涨价。

过去资金对于房地产的炒作是比较厉害的，而现在房地产进入调整期，是一种降温。对未来房地产的健康发展是有利的。

对于房地产行业未来的总趋势，王石还表示，房地产未来依然有价值，房地产属于是在有限的土地上去建造房子。而恰恰是有限的土地，会给予房子独特的稀缺性。这种稀缺性，会随着一座城市的发展，不断推升核心区房子的价值。

房地产的未来

正确答案一定不止一个

在行业现金流危机和销售信任危机阶段，中小品质房企独特的经营模式，让他们避开了风浪的冲击。

但是，低周转、精细化、匠心精神，必须要能够兑现成产品溢价，才能可持续发展。

随着行业危机进入资产减值阶段，行业利润越来越薄，低周转＋超标增配的模式能不能继续走得通，还需要市场的验证。

就像去年年底，滨江董事长戚金兴的“池塘论”—— 房地产这口池塘，已经被大网小网地捞了30多年，水里的大鱼肯定没有了。不但大鱼没有，连小鱼虾可能都不多了。

这时候，你得不怕辛苦，得有精准的能力和眼光，深入到塘底的淤泥层去抓，那里说不定有很多惊喜，会有甲鱼、黑鱼、泥鳅等等，再不济，还会有不值钱的河蚌、螺蛳。一个房地产企业，得度过这几年没什么鱼的阶段。靠着这些小鱼小虾，度过行业周期。

小而美企业之所以在这两年脱颖而出，关键就在于他们找到了一条适应“微利时代”的活法。

但是，在这个微利时代，企业可以选择的路，也不止一条。

住建部给出的答案是回归本质，打造“好房子”，但同时也强调了，不同的价格下有不同的好房子。

保障房、租赁住房、城市更新、豪宅、特色住宅等各个领域，最近都出现了不少明确的机会。

关键是房企的观念、预期和勇气，能否跟得上“微利时代”的新变化，发现新的机会。