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此前，保利在保利天瑞召开了媒体发布会

把2024年面世的所有新项目都介绍了个遍

而当中关注度最高的保利员村（马场东）项目也公布了案名

不是之前的“保利天元”，而是改成了“保利华创·都荟天珺”

作为保利在广州的第三座天珺，定位市中心豪宅，介绍项目还用了很多年前广告圈内已经用到滥的“封面之作”

主打全部都是不限购的户型，有157-196-203-253㎡的户型

虽然他介绍的内容很多，但其实，最重要的就这几张

       

       

作为一个在这附近已经生活了5年多的人

说实话，这块地拍出天价的时候，我着实兴奋过那么几分钟

（回顾：保利员村一横路地价排行广州top3）

广州top10宅地一览（图源AI合富广州站）

很多人都在猜测（包括我）这块地地价这么高，要卖多少才回本？

但你们别忘了行内流传的一句话

保利出征，寸草不生

于是我在上个周末推荐了好几位之前密切关注这个项目的粉丝朋友，去看这个项目。

可惜的是，无一例外，看完都觉得，虽然保利已经尽力了，但这个项目还是一言难尽的遗憾。

为什么这么说呢？

我们来看看这个项目的概况

location是无可厚非的，最靠近珠江新城的唯一在售新盘

也是珠江新城和金融城之间的交界位，去哪儿都很方便

虽然严格意义上来说，只能算是员村板块

但客观位置上来说，还是能称得上“马场东”

是今年新盘里面最最最核心的一块地了

但买房子不能只看地段，毕竟在相亲市场里，光有份稳定的职业是不够的

如果你不是一个知情识趣会过日子，还带点颜值的人

打动不了对方，现在的生活压力这么大，还不如单着，结啥婚呢对吧！

员村因为以前是有个小山坡的，所以这边大部分的楼盘都会有地势抬高

例如位于山顶的次新小区天荟公馆，还有周边二手小区，如海景中心、恒业大厦、天一庄（赛拉维）、福金莲花园等

所以底层抬高是这一带楼盘的“基操”

而且在这个地块，除了是位于山坡的洼地，距离黄埔立交也是最近的

而且北面楼下就是公交车站和员村加油站，味道、粉尘和噪音问题肯定是非常影响居住体验的

这么看来，保利也是不得不抬高，而且要抬得更高！

所以，除了底商之外，每一栋的楼下都做了两层架空层，确保要让最底层的住户视野也能高出立交桥面

不至于像美林海岸和观云府那样，开车上桥就能直接把人家大厅卧室都看完了

所以在这一点上，保利也尽力了

再来细看他们的内部户型分布

本次首推1#，分别是两条157㎡的和一条196㎡的梯腿

总货量也不多，只有不到60套货 

接下来我要开始解释，为什么我们一众看客会觉得遗憾了。。。。

首先我们来看外部条件，这也是发展商无法改变的客观条件

肯定是地块周边的华快和黄埔大道，叠加黄埔立交的噪音粉尘

在这么一个主干道+高速路的胳肢窝位，还是小社区

对于一个至少1500w的住所来说，这种居住体验真的让人难以下手

作为一个在黄埔大道边二线建筑生活了这么多年的人来说

真实体感就是，夜晚睡觉的时候必须拉起隔音窗帘，有时神经衰弱的时候还必须靠药物辅助才换来一晚安睡

而且白马岗地铁站还在最后的施工阶段，夜晚免不了会有施工噪音影响

但老人家话“食得咸鱼，抵得渴”，享受了方便和资产升值，就不要计较那么多了（奈何这只能是对那些买得早，目前总价已经翻几倍的人来说）

如果真的很介意噪音，其实可以去看看天荟公馆的D栋，同样是大平层，高层南向还能望江，望琶洲，并且安静不少。

其次是楼下的加油站和公交总站

公交总站私觉得就没什么，因为现在的公交车都是新能源了，没以前那种旧式大巴士的废气和噪音，但就是出行要注意点安全

最大的问题是这个加油站，气味是往上升且发散的，所以即使有一段距离，还是会闻到。只不过没有天河公园那个新世界天逸这么近，人家现在二手价都能卖个10-12w（这算不算一种自我安慰……）

第三，就是南北向的景观了

地块的正南边就是华颖轩、兰亭上东和法院，都是高楼（25层以上）

所以你想在这里实现高层望江望琶洲，恐怕只有3#可以满足你

奈何都未知3#什么时候卖，卖多少钱呢

而2#是面积最大，也是唯一一栋两梯两户的纯板楼，南向直接看着广东省高级法院，北向隔个200m就跟力迅领筑对望

前后景观都被遮挡，让人心不旷，神不怡，还想购房者掏2000w+来买这个大平层，着实有点吃力了

如果想景观好的话，天荟公馆C、D栋高层的南北通透户型是不错的平替

毕竟南向望江望琶洲，北向望天河军区那一大片密密麻麻的绿色园林，还位于山顶街的海拔高点，着实舒服很多

讲真，如果将1#的方位扭转一下（如图所示）

将不开窗不开阳台的那一面对着黄埔立交，各个户型都可以南向望珠城望广州塔，这样会不会舒服一点？

（仅仅是个人YY，不认同就当没看过就是了）

怪就怪我们对这个项目的期望过高，现在看来有点梦醒时分的感觉

综合来看，这个盘的产品有点尴尬，想更靠近珠城但要求不高的人，其实稍低价格的选择有很多，可以说是丰俭由人

给得起这样的高总价，在目前的市场下，要留在市中心，选择更多更强，例如中海大境

这个盘在新房销售阶段应该不会愁去化，毕竟是今年最核心的新盘，保利在“天”字系产品里投入的各项建筑成本也不会低，光是地段和颜值，肯定是能打的

但一旦过渡到二手流通阶段，大概率这个盘的流通性，连隔壁天荟公馆都干不过，很可能又是另一个臻林的命运。

对此项目的分析就到这啦~如果你最近也对楼市有点见解，不妨进来一起聊聊。