2024年房地产必涨！但是涨价的可能不会是你的房子。换句话说，如果你的房子属于一抓一大把的情况，那么就趁早放弃涨价、赚钱的想法。同时现在很多炒房客已经基本处于爆仓的边缘。之所以他们会爆仓，完全就是因为他们所炒的房子，属于一抓一大把的情况！那么对于普通的购房者，要不要买房子呢？

我们先说一下，现阶段要不要买房子。这个是大家比较关心的。

现在还没有任何的止跌企稳的信号。比较直接的信号包括，房价，销量，房贷！这三个是最主要的。目前没有出现止跌企稳的信号。很多人看到这么多，这么密集的救市措施，感觉房子是不是又要起飞了。其实恰恰相反。要问什么时候能买？那就是不再有救市措施的时候，一个好人，是不会平白无故的吃药的。之所以吃药，而且药量还不断的加大，就说明他的健康程度越来越差。否则！吃点药就好了，谁想天天抱着药罐子续命呢？

房子刺激了这么久，为什么还是卖不动呢？除了最重要的原因没钱以外，还有一个同等重要的原因，就是目前市场上出售的这些房子是没有任何产品力可以的，只是一堆钢筋水泥而已！只是解决了住处的问题！没有让大家换房的欲望。没有让有钱人换房子的欲望。

其实大家可以想一想，现在的汽车就大概明白什么套路了。如果你身边的人都是开大众汽车的，那么你买车很大程度上也会买大众汽车。但是如果你身边的朋友开的都是奔驰，宝马，奥迪等等比较豪华一点的汽车。那么你购买奔驰，宝马，奥迪的概率就会很高。房子也是一个道理。我们如今市面儿上的房子基本上处于一个解决住处的问题。有竞争力的房子，真正适合居住体验的房子目前真的特别少。所以有钱的人也提不起买房子的兴趣。这也是为什么我们住建老大总是说要适应供需关系的重大改变。要盖更好房子的原因。

所以有钱的人基本上都有房子了，而且不止一套。而没有钱的人呢，现在还没有房子。短时间内也暂时性的买不起。而且我们居民负债率已经达到了63%左右。也就是说大部分人已经有房子了。已经有了现阶段的房子，能够解决住处的房子。而且我们后边儿还有正在建设。等待出售的房子。所以就出现了没钱的人买不起，有钱的人不愿意往外掏钱买房子的状况。房子自然而然也就卖不动了。

所以就造成了现在的这种状况，房子的流动性逐渐的枯竭。而房子流动性的逐渐枯竭，恰恰很大部分体现在你的房子没有竞争力。你的房子一抓一大把。举个例子。大概说一下吧。过去我们买房子总是在说买房子就是买地段。其实按照当时的情况来说真的没有错。因为房子的外观，户型，居住体验，融居率等等。这些条件都是可以复制，甚至是超越的。但是地段是不可复制的。最起码短短的二、三十年内是不可复制的。如果你想利用这个房子的学区、医疗等等这些配套资源。那么你就必须要在这个区域买房子。

这也是为什么在房地产近两三年如此不景气的情况下，有的房子。下降的幅度很小，甚至有不降反升的情况。即使涨价的幅度不大，处于微涨阶段。但这足以说明你的房子有很大的市场，有很大的竞争力。而反观那些边边角角的房子，最以先跌的也是他们。跌的最难看的也是他们。

就比如某城市，有某小区。地理位置无可复制，站在楼顶就可以看到故宫里边的情况。试问这种房子轻易有人出售吗？即使有人出售。也会有相当一大批有钱人去疯狂的抢购。价格会低吗？不涨价都算良心。所以如果你的房子处于一抓一大把的情况趁早放弃你涨价。赚钱的想法。能不能跑都说不好。

这也是为什么很多炒房客会处于爆仓的边缘？就是因为他们的房子属于一抓一大把的状态。没有人愿意接手造成的。同时他们的爆仓也不值得我们同情，他们的宝藏也和我们普通的购房者没有任何关系。如果房地产一直呈现上涨的趋势，一直非常的繁荣。那么他们绝对不会轻易放下收割普通购房人的镰刀。他们在赚到钱之后开着豪华汽车，喝着红酒。还会去嘲讽普通第一层购房者。没有经济思维。

黄奇帆老先生，前些天的一个讲座大家看了没有？作为最懂经济的市长，很多独特的见解确实是我们该认真学习的。

黄奇帆表示，如果2024房价再跌30%的情况下。zf一定要出手。不能有任何的犹豫。我们先从房地产的总量来看。2020年18亿平方见顶以后。他认为房地产总成交额会稳定在12亿平方。而且是常态化的数据。并且不会无止境的降到7、8亿。

中国目前建好，在使用的房子面积是500亿平方米。理论上50年的折旧，折旧率2%，那么自然替换就是10亿平方，每年再加上这国家在房地产发力有2亿平方的新需求增加，所以12亿是一个扎实的底部。这个逻辑是建立在产业链上的。不可否认的是，在任何国家房地产都是重要的一环。房地产涉及到大量的上下游企业，数千万人的就业。所以这个行业不能太拉垮。

这轮房地产总量的下降已经持续了三年，但是整体的房价跌幅其实很有限。虽然有些城市的房价出现了跳崖式的下跌，但一、二线城市的平均价格还是不低的。核心原因是老百姓超过70%以上的财富在房子上，其中在住房上，房贷又是银行的抵押物，一旦房价出现暴跌，会出现严重的金融风险，所以这两年很多人一直在努力维稳房价，但这种维稳不是长期可行的。

随着法拍房的大量出现，会打破这种平衡！2010年的时候。国内法拍房的数量只有50万套，到2020年增加到150万套。黄奇帆觉得今年法拍房的数量会超过400万套，这是一个非常恐怖的数字。假设每套100平方米，这400万套就是4亿平方，已经超过了一年房子的成交量的30%了，要知道法拍房的价格是正常新房的6～8折，当一个地区的法拍房数量超过20%以后，法拍房的价格就成为了这个区域房价的杀手。那新房和二手房价格就快速下跌，而之前稳房价的工作也就废废了，银行的坏账率会大幅提升，底层资产会严重受损。所以法拍房的数量成了稳房价的关键。

这时候怎么办呢？黄奇帆认为，你在某区域的房价跌了30%，地方zf就一定要出手，就是在房价下跌时，政府买入大量的法拍房，把这些收回来的房子作为公租房。人才房进行一轮高质量的房改，给老百姓在住房上有多样性的选择。中国目前只有5%的保障房，别的全是商品房，这是一个非常不健康的。最关键的是趁着这个机会，房地产商的库存房被清空了，手里有了钱的开发商。可以解决债务违约问题，还能把拖欠上下游企业的工程款，员工的工资一并结付掉，整个行业的现金流问题就盘活了，社会的债务也在这个过程中得到了释放，一举多得！

所以在这样的环境下，你的房子还会存在着暴涨的可能吗？我们现如今大部分人的住房有可能将来会和保障方式同级别的。收购的法拍房变成保障房。也可以说未来的房子有可能你们小区或者是同一片区域内。有的是商品房自己购买的，有的是保障房。试问在这样的情况下，即使你的房子属于商品房又怎么有提升暴涨的空间？

况且收购法拍房。那么它的价格一定不会太高一。定会对你现在所持有的房产，产生一定的冲击。就比如你200万买的房子。你旁边的邻居也是200万买的，但是因为工作或者生意失败的原因被法拍了。被某企业或者是某部门以六折或者5折的价格收购了，作为保障房使用。也就是这个房子价值100万左右。那么在这种情况下，还会有大聪明去200万买你的商品房吗？居住品质是一样的。谁傻了？去接盘你的200万房子。

所以房地产已经变了，如果还存在着数量取胜的思维。那就要准备呵呵了。2024年的房子，或者说2024年以后的房子必然会有暴涨的阶段。但绝对不是你现在的房子。有可能不是大部分人的房。还是那句话，如果你的房子属于一抓一大把，不买你的也能买到其他人的。而且品质和你的不相上下的话。趁早跑。能跑就赶快跑。房地产在未来的一段时间内。换赛道了。

好多东西，普通人都拥有了。也就失去了涨价的动力。之所以会涨价，就是因为有人去追求！好了，点到为止！

好了，这以后跟大家说一段话。人生还是健康，快乐，幸福最重要。不要被一堆钢筋混凝土捆绑了一声。谁来到这个世界上也只有一次。为了买套房子。把自己醉也好的，30年。大赏不值。有能力就买，没能力就租。让自己活的快乐才是王道。