开发商逾期交房的常见情形分析

开发商不按照合同约定的交房时间交付房屋或者虽按照合同约定的时间内向购房者交付了房屋，但仍应认定为逾期交付房屋。主要有以下几种情形：

情形一：房子尚不符合交房条件，但开发商强行交房，依然属于逾期交房

不少开发商在交房期限临近之时为了不承担合同规定的违约责任，不惜将未达到交房条件的房子交付给买受人，以逃避合同规定的法律责任，但这种行为忽视了未达交房条件的商品房可能存在的安全隐患，将住房者的安全置之度外，是不被法律所允许的行为。因此，这种情况下，开发商仍需承担违约责任。

情形二：开发商一房二卖或多卖，致使在合同约定的交房时间内无法向购房者交房，导致的逾期交房

根据《商品房销售管理办法》第十条的规定，房地产企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的的商品房再行销售给他人。换言之，该法条限定了开发商在和房屋的第一买受人签订房屋买卖合同后对未交付房屋的权利和义务，开发商不得再将该预售房进行二次买卖，否则该行为将对第一买受人构成合同违约，且属于根本违约，买受人可以请求解除原购房合同并要求开发商承担违约责任。

情形三：开发商本可在合同约定的时间内交房，但因工作中发生失误，迟延通知购房者收房导致开发商逾期交房

开发商自己的工作失误，当然应当由开发商自己承担相应的责任，其工作上的失误并不能成为其不负担法律责任的抗辩理由。

情形四：开发商通过不同栋数分批交房的方式延长交房时间时，仍属于逾期交房的情形

开发商通过不同栋数分批交房的方式延长交房时间行为是指开发商在工程验收合格达到交付条件后，临近交房日期时，以不同栋楼房错峰交房的形式将商品房交付到购房者的手里。此种方式属于变相延长交房时间，将本应该交房的日期无故延后，属于逾期交房。

情形五：开发商以法定节假日、停水、天气等原因逾期交房，因上述原因不属于不可抗力事由，开发生仍应确定为逾期交房

法定节假日属于每年必有的事件，开发商应当可以预见；停水的准确日期虽难以预见，但每个城市都面临不定期停水的可能，也是应当可以预见的事件，故这些都不是不可抗力的抗辩理由【参考海南省第二中级人民法院（2016）琼97民终1479号判例】。

开发商将不具备交房条件的商品房交付给购房人，购房人接收商品房后，因各种原因拒绝收房，导致开发商逾期交房，后购房人有要求开发商承担逾期交房责任的，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第八条之规定，购房人拒绝收房应当具备“正当理由”。所谓正当理由大概有以下几种情形：

情形一：开发商未履行书面交房通知义务，购房人有权拒绝收房

《商品房买卖合同司法解释》第八条规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋风险负担自书面交房通知确定的交付使用之日起转移至买受人。根据上述规定，开发商交付商品房，需在交房前的一定期限内书面通知购房人，并按照购房人预留地址送达。若开发商未完整履行合同约定的通知义务，如未以书面形式、未按购房人预留的地址或未在规定期限内告知购房人，购房人可相应延后或拒绝收房，并向开发商主张相应的逾期交房违约责任。

情形二：开发商未提供应当提供的文件，购房人有权拒绝收房

商品房买卖合同中通常约定，开发商在交房时应主动出示相关证明文件，如开发商未主动出示，则购房人有权拒绝收房，并由开发商承担相应逾期交房违约责任。开发商在交房时一般应当主动出示的相关证明文件主要有：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋测绘报告》。对于“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”，根据《商品房销售管理办法》第三十二条、《城市房地产开发经营管理条例（2020年11月修订）》第三十条之规定，开发商向购房人交付商品房时，应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，根据上述规定可知，开发商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》属于行政法规的强制性规定。在司法实践中，不少法院认为开发商在交房时，不能同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，购房人有权拒收商品房，并有权向开发商主张由此产生的逾期交房责任。

情形三：购房人主张质量问题而拒绝收房

根据《商品房买卖合同司法解释》第九条、第十条之规定，并非只要购房人主张商品房存在质量问题，购房人就有权拒绝受领，而是要对商品房存在的质量问题进行区分。司法实践中，法院会审查购房人主张的质量问题是属于“质量瑕疵问题”还是确属于“房屋主体质量不合格”“房屋质量问题严重影响正常居住使用”，一般只有司法解释中列明的“房屋主体质量不合格”与“房屋质量问题严重影响正常居住使用”这两种情形下，买受人才能拒绝收房并主张出卖人的逾期交房责任或者有权解除合同，若购房人主张的质量问题仅是普通的质量瑕疵，则应当通过出卖人的物质瑕疵担保责任制度来解决。

开发商逾期交房可能承担的法律责任分析

第一，承担逾期交房的违约金，购房者要求继续履行合同

在开发商逾期交房的情况下，出于多种因素考量，部分购房者并不会选择解除合同，这时购房者往往会根据合同的约定通过向开发商主张逾期违约金来维权。关于违约金的标准，首先根据购房合同中双方的约定，有约定的从约定，若约定的违约金标准过高，则法院会酌情降低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，酌减一般以不超过给守约方造成实际损失的30％为标准。

第二，承担逾期违约金，购房者可要求解除合同

在解除合同时是否可以同时主张解除违约金，实务中存在不同观点：

观点一：逾期交房违约金和解除违约金不可同时支持【参考案例：(2016)沪0110民初2300号】；

观点二：逾期交房违约金和解除违约金可以同时支持【参考案例：（2022）沪02民终387号】。

第三，承担逾期办证的违约责任

若合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，开发商应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。但，在正常的实务过程中，合同会分别约定逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的情况。针对这种情况，司法判例中，将该约定认定为属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定同时承担逾期交房、逾期办证的违约【参考案例：案号：（2014）浙甬民二终字第470号，《最高人民法院公报》 2016年第11期（总第241期）】。

在商品房交付过程中，往往会存在一些情形，即便开发商已经按照合同约定的时间交付商品房，但购房者基于各种因素的考量后，亦选择拒绝接收商品房，该种情况下，逾期交付责任应如何认定及承担：

第一，若房屋存在主体结构等严重质量问题的，开发商应当承担违约责任，相关责任范围可参考前述内容，不再赘述

第二，若房屋存在主体结构以外的一般质量问题，买受人因此拒绝收房并向开发商主张逾期交房责任，法院不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题时，开发商应承担逾期交房责任

购房者因房屋存在主体结构以外的质量问题，而拒绝收房，导致开发商逾期交房的，若购房者要求开发承担逾期交房违约责任的，法院一般不予支持，但会进行如下处理：若出现的质量问题属于保修、维修范围，买受人要求开发商承担对房屋进行修复的瑕疵担保责任的，或者要求开发商对房屋修复过程中对买受人造成损失（如租金损失等）进行赔偿的，法院一般予以支持【参考案例：（2019）桂05民终994号、（2018）沪0110民初25477号】。