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我们将迎来百花齐放的时代
前面在地价放开，限墅可能取消，意味着房价也变相放开，花园可能要来了！这篇文章里，朴哥说过：因为限墅令解除和政策越来越友好，未来我们会迎来产品百花齐放的时代。话音刚落，在12月底看到了第一个让我们眼前一亮的产品——建发檀府。在这个项目身上，我们隐约看到第四代住宅的影子。
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檀府地块基础信息
建发檀府，位于黄桥，虎丘湿地公园的东北面，由两宗地块组成——苏地2023-WG-29号、苏地2023-WG-30号地块。29号地楼面价12480元/㎡，30号地楼面价12489元/㎡。
这两块地，容积率均为1.2，限高均为20米（按3米算，最多做到6层），绿地率≥30%，建筑密度≤30%。 关于户型和装修，转让条件里这么写到：两宗地块住宅户型面积均不小于100平方米（包含公摊面积及套内面积），装修标准不低于2000元/平方米。 虽然是1.2的容积率，但从地块形状来看，并不是一个特别好设计的地块。这种大进深的地块，往往做出的产品不是太理想。比如科技城的多个地块，都是这种大进深地块，结果本身不高的容积率，出来的都是不匹配那个容积率的产品。
那么，在上面的限定条件下，建发能给出什么样的产品呢？ 30号地总户数404户（据说29和30号地，总户数合计768户，车位1356个，车位配比1.76:1。）。物业费是3.4元/m²/月，计划2025年12月交付。还是据说，说是毛坯交付，不知道如何满足土地转让条件里精装不低于2000元/平米这个要求。 建发檀府的产品设计很有意思，朴哥只看到了部分信息，但就是这部分信息，已经让人觉得设计很用心。 相比于过往厚重的中式大门，檀府的大门更为简约大气。简约的大门，要好看，就得材质上到位，线条上灵动，所以古铜色门头配以铝板及石材打造，颇具张力和质感，再配以潺潺流水，凭添了几分情趣和禅意。 公区建筑的打造，一改其过去厚重又略显沉闷的建筑形态，越来越像度假型酒店。这种风格也越来越符合购房者“去繁就简”的审美需求。 洋房立面方面，南向立面采用了深灰色多彩漆、浅灰色多彩漆、米白色多彩漆、香槟金色金属线条等，可谓是满幢尽带黄金甲。立面似乎与建发朗云颇有几分相似。洋房标准层高3米，不是不想做高，是间距不允许做高了（其实最后一排可以做高）。 洋房立面其实算不上多么有趣，真正有意思的是叠加产品的立面设计。一眼看过去，首先聚焦的就是这个顶层的“官帽”造型。不仅仅造型上的特立独行，顶层的建筑立面也和下面做了区分，使得立面的层次和色彩更为丰富；立面采用了浅灰色真石漆、深灰色金属线条、浅色仿石铝板一体板等材料。为了使叠加产品更出彩，标准层层高设置为3.2米。
在檀府的设计中，我们看到了第四代住宅的影子，将花园引入空中。
建发檀府有两大类产品：一是纯洋房，一是叠加+平墅的组合。 如何区分呢？顶部是平顶的，就是洋房，顶部搞“官帽”造型的，就是叠墅+平墅。 朴哥用不同的色块表示了不同的产品分布，因为缺乏南部地块1-7幢的资料，我只能根据建筑形态大概对这6幢做了标注，不准确不用太在意。
整个项目只有最南面那两幢是4层，其余20幢房子，一水的6层层高。 洋房层高3米，目前已知的户型有两个：115平、125平户型。在规划批前公示阶段，洋房的户型更棒。 但估计应该是超容了，或者开发商后面觉得面积做这么大有风险（或者是为了错开与叠加的面积重叠，避免内耗），后面便改成了我们现在看到的115平和125平。 115平，在高层，只能做个小横厅的3房2厅2卫户型，比如熙和平江119平的大高层边户。但檀府这个115平的飞机户型，得益于超高的得房率，可谓是哪哪都不小了；特别是5.55米开间的客厅，是该户型最大的亮点。3.5米开间的主卧，3.6米开间的厨房，尺度都非常不错，连北房间的开间都做到了3米。 每个房间都有飘窗，每个飘窗宽度都达到了90CM，这可比园区那些mini飘窗可香太多了。 125平做4房，给了你6.65米开间的横厅，3.9米开间的主卧，虽然主卫不算大，南卧室门对着客厅，但不能对这个面积要求更多了，知足常乐。 檀府真正有趣的产品是叠墅+平墅的这样一个组合。叠加和平墅的组合有两种建筑排布。 1、2层的结构不详（估计应该也是叠加）+3层147平五开间的平墅+4、5、6层叠加。 1、2层到底是咋排布，朴哥不知道，所以就不说了，要么是平层，要么是叠加，不会有特别大的惊喜。到了3层，就不一样了。
五开间朝南，户型中间南面有一个大大的露台（这个露台上方的4、5、6楼，都是空的，没有房间，所以才能够赠送这个露台），北面还送了你两个露台；整个南向，五开间的阳台+露台，足够你在自家跑步了。 虽然这不是别墅，但加起来的花园面积可不比那种小别墅小了（这些赠送的面积，起码得40来个平方）。如果你愿意摆弄花草，在室内的每个空间，或南或北，你都可以看到锦簇花团、盎然绿意。 三层的这个平墅已经很有意思了，4、5、6层作为一户的叠加就更有趣了。在苏州，我还是第一次见到地上三层的叠墅。 5层作为家庭的动区，4层和6层作为静区。5层的存在，使得4层和6层互不打扰。没有电梯的别墅有一个大槽点，就是上下爬楼太累，特别是对于住在三楼的主人以及膝盖中过一箭的朋友。各种小事，都得从一楼爬三楼，或者从三楼下一楼，有时还要往地下2层跑，废腿。这个户型从5层入户，基本上让业主只需要走一层就可以解决绝大多数户内交通问题了，极大的解决了别墅居住的痛点问题。
第二个吸引点在于6楼。6楼的布局是主卧+主卫+转角大露台，完美的将私密别墅的居住体验引入到了叠加别墅中。在这么大的露台上，繁花锦簇，赏花赏月，把酒临风，何其惬意！ 第三个吸引点：4层的双开间阳台，5层的全赠送双开间露台，以及6楼的转角大露台。各种露台+阳台，都给你送的满满的。 要说有啥不足，开间尺寸虽然没有数据，朴哥估计撑死7米。这个开间在叠加里算小的了。不过因为这个户型的优点实在是太突出了，以至于这个缺点可以忽略了。
虽然没有16、17幢的惊艳，但其他叠加+平墅的产品设计也相当不错。
作为叠加别墅，这个1、2层的户型可谓是中规中矩，没啥好写的。它的卖点可能是会有一楼的院子。 在这一批土地转让文件里有不得设置带有私家花园的低层独立式住宅的规定。不知道具体操作的时候，政府能不能高抬贵手或者开发商做一些变通。如果能够有花园，这个产品可就太香了。中国人对土地、对院子的渴望是根植于骨子里的。
一楼客厅和二楼主卧开间高达4.8米，南向次卧开间3.4米。客餐厅加起来的面积大概有26.22平左右，不算太大。
相比于16、17幢那个147平的平墅，这个158平虽然没那么香，但仍有不少优点：比如一梯一户的设计；比如北向的两个不算面积的大露台；比如LDK设计导致的通透感和空间感；比如客厅和主卧4.8米的开间，两个朝南卧室3.4米的开间；这些都不是普通147平的项目可以做到的。 到了四楼，户型主体结构没有发生变化。北面的两个露台没了，但南向在原有客厅4.8米开间阳台的基础上，又多了一个6.8米开间的露台。这样，户型的南向大阳台露台开间，可就达到惊人的11.6米了。
3楼的厨房开间为舒适的4.8米，到了4楼，厨房变小了，挤出来一个2.05米开间的储藏间，破坏了客餐厅厨房的整体性，其实没有太大必要。 5、6层这个叠加，和1、2层叠加比较类似，毕竟是套娃套上来的。这是个中规中矩的叠加户型，144平只做了三房。没办法，毕竟楼梯占了两层不少的面积，还得做三个卫生间。 这个户型最吸引人的是6楼的那个露台，如果你能接受三房，又想有个私密的花园，它是一个非常理想的选择；但如果你想要四房，把6楼的露台封起来做房间，那就将失去这个户型原本最大的价值。 也许因为它的位置问题，导致它在做叠加时，束手束脚，不敢用更大的面积承载更优秀的产品，但它给苏州的低容积率项目一个非常好的参考样板。对于苏州地产开发商来说，这个项目的参考价值是大于那些不需要动脑子的大平层产品得！ 时势造英雄，百花齐放的时代，低密度产品，该你上场了！ 房事不决问朴哥！动动你的小手，公众号关注起来。朴哥微博“苏州房产观察”更新信息更及时，一并关注起来！
最最重要的是，如果你要买房（二手房买卖也可），一定要在去售楼处之前咨询朴哥（微信号ge20150408），大部分项目有让你想不到的好处。切记切记！
