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开发商逾期“交钥匙”
业主能否主张违约金

基本案情

2019年10月12日，申请人王某与被申请人某开发商签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买被申请人开发的位于烟台市莱山区某处房屋。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2023年12月31日前向买受人交付商品房，交付条件为该商品房已取得竣工综合验收备案证明，已取得房屋测绘报告；补充协议第四条第1款约定：主合同第八条商品房交付时间，系该商品房通过竣工验收，消防验收，配套验收，规划验收以及综合验收合格的时间。第2款约定该商品房达到装修条件即为领取装修钥匙的交付时间，交付日期为2020年9月30日（备注：该时间仅具备装修标准，即达到用水，用电开通，路通；不具备综合验收标准）。

申请人主张，其决定购买案涉房屋的前提和初衷是能够在2020年9月30日前进驻装修并提前使用，合同签订时，被申请人亦承诺可以提前进驻装修并达到使用条件。且被申请人曾在售楼处公开口头承诺交钥匙即可入住，主合同中的交付时间是指“办理房证时间”。

被申请人答辩称，2020年9月30日仅为商品房达到装修条件、向申请人交钥匙进行装修的时间，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条，现案涉房屋交付的条件尚未成就。

观点之争

本案的焦点问题是对2020年9月30日交钥匙所应达到的装修条件，应如何认定？

第一种观点是：开发商向业主交付房屋的最低标准是进行了房屋竣工验收（五方验收），一旦交钥匙后，装修和使用不可分离，因此装修等同于交付，为了保障业主合法权益，开发商不得将未达到最低交付标准的房屋向业主进行交付。同时，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故此处的装修标准应为达到房屋竣工验收。

另一种观点认为：双方当事人通过备注的方式对2020年9月30日所称的装修标准进行了明确，即达到用水，用电开通，路通，显然以上“三通”标准不能和通过房屋验收划等号，且补充协议第四条第1款已经明确约定2023年12月31日通过竣工验收即可。再者，根据《民法典》第四百九十八条，对格式条款的理解发生争议时，应首先按照通常理解予以解释，只有当产生两种以上的理解时，才应作出不利于提供格式条款一方的解释。在本案中，根据字面解释，能够对双方约定的装修标准予以明确。

仲裁员说法

仲裁员认为，第二种观点更具合理性。《城市房地产管理法》《建筑法》等法律规定，房屋经过竣工验收后方可交付使用。本案双方当事人约定达到“三通”标准即可交钥匙装修，违反了上述法律的强制性规定，双方对该违法约定的产生均有过错，故申请人无权据此要求被申请人支付逾期交钥匙违约金。

如果案涉房屋已经通过竣工验收，被申请人仍未交付，则申请人可主张违约金。根据庭审查明的事实，案涉楼栋于2023年7月1日通过了五方验收，被申请人提供证据证明其在2023年4月24日已经邮寄通知申请人领取钥匙，申请人因自身原因未领取钥匙，故其无权再主张逾期交钥匙违约金。

在日常生活中，业主为了能够及早拿到钥匙装修入住，往往会在合同约定的交房日期之外，和开发商另行约定在房屋竣工验收前交钥匙装修入住，该约定因违反了法律法规的强制性规定，在司法判决中往往难以得到支持和肯定，广大业主应引以为戒；对于开发商而言，也不应心存侥幸，将未经竣工验收的房屋向业主进行交付，系无效交付，不仅容易在后续验收过程中产生纠纷，还将面临提早承担房屋质量瑕疵担保义务及业主主张违约金的法律风险。