最近一段时间，关于苏州二手房降价，特别是核心板块二手房降价的消息，传遍全网。

一直以来，苏州的二手房住宅房源价格都相当稳定，为什么明明最近一段时间里，苏州的二手房住宅市场成交都还不错，价格却依然一路下行？

这个问题，显然要从新房产品的内卷说起。

从2022年开始，苏州大批量推出园区、新区和姑苏区的核心板块的地块，导致核心板块的房源供应一下子丰富起来。

激烈的竞争，导致苏州新房市场产品内卷严重，在户型的设计、楼盘的品质、精装的品牌等等方面，都有了日新月异的进步。

这样的变化，导致苏州二手房的居住理念、户型设计等各个方面，都和目前在售的新房相差越来越远。

而接下来要发生的事情很简单，核心板块之外，新拍地块也要迎来开发，新的户型产品、新的居住理念、新的楼盘品质等等概念，都将从核心板块扩散开来。    

比如说昨天开始进行规划批后公示的，甪直的苏地2023-WG-37号地块就是一个例子。

苏地2023-WG-37号地块位于甪直镇的长虹北路东、海藏西路北，南边甪直实验，北边星泽实验。

这个地段在甪直来说，是个不错的位置。   

从效果鸟瞰图里我们可以看到，37号地块一共有9栋楼，其中西边四栋楼都是26层的高层，而东边的五栋楼楼层目前存疑。

从上面的鸟瞰图里显示，东边五栋楼应该都是17层的小高层房源。   

但是从平面图里来看，东边五栋楼里边中间那一栋楼，5号楼标注的是14层的小高层住宅，明显比前后的楼幢低了10米左右。

而且整个规划图里，并没有公布14层小高层住宅5号楼的立面图和平面图，所以目前不确定东边五栋楼的具体情况。

当然，最关键的，是这批房源的户型设计：   

2号楼、4号楼、6号楼的标准层平面图如上图所示。

这三栋楼都是26层的高层房源，一层4套房子，经典的一梯两户配置，是相当明显的刚需户型产品。

但是大家细看的话，会发现这个户型是采取了宽厅的设计，阳台开间5.3米。

这个开间的宽度，好多高端改善户型的客厅和阳台，都不见得能做得到，但是近期的刚需小户型设计里，宽厅已经并不鲜见。

宽厅不论在视觉的感官上，还是在具体使用上，感受都比竖厅有很大的提升。

这也是我们前文所说的，新房产品优于二手房的一个重点。   

8号楼应该是4栋26层高层房源里最靠后的一栋，一层只有两户，两梯两户的配置，一户4房，明显产品比较偏改善了。

大家注意，这里一层两个户型还不太一样。

西边户，户型面积应该是略小一些，客厅+餐厅面宽差不多6.4米，整个阳台的宽度还要加上一个次卧，总共宽度达到了9.55米；而东边户客厅+餐厅面宽差不多8.45米。这个宽度就有点夸张了。

而且看看朝南的次卧，西边户的次卧3.15米，东边户的次卧达到3.7米，改善的尺度很大，次卧的宽度比很多户型产品的主卧还宽。   

7号楼是给楼盘东边的17层小高层户型打了个样，这个户型很值得推荐，一目了然的特色，就是公区异常开阔。

这里的宽厅是真宽厅，并不是和餐厅合用一个面宽，而是由客厅独占了5.8米的宽度。

阳台双开间，达到8米8。

四房设计的双套间，属于正经的高端改善户型设计。

不仅仅是户型大，电梯基本上可以算是一梯一户，电梯间是每户出门独占的，配套上也走的是高端的路线。

建屋在甪直打造这么个楼盘，显然是将最新的产品带进了甪直板块，对于甪直本地的购房者而言，有着相当强的吸引力。

而对于甪直本就不太景气的二手房市场而言，这样的新房产品，带来的无疑是雪上加霜的惨淡。    

买新房慎买二手，大概是当前苏州楼市的版本答案了。