二手房交易注意的问题

作者:admin | 分类:企业名录 | 浏览:22 | 时间:2023-12-14 17:28:44

一般调查

在购买二手房前，应当对预购房屋进行调查，调查内容主要为房屋权属调查，包括：

（1）房屋是否已经领取产权证。根据我国法律规定，未领取房屋产权证的二手房是禁止流通的。

（2）房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致。

（3）卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，如不是，则无权卖房。

（4）房屋是否有其他共有权人，如有，共有权人有优先购买权，因此，在签订买卖合同前应当首先征得其他共有权人的同意。

（5）房屋是否已经出租，如已出租，承租人有优先购买权，应先征得承租人的同意。

（6）如系已经出租房屋，房屋所有权转移后不影响原租赁合同的效力，新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同。

（7）房屋有无设置抵押等他项权利，如有，应当首先取得他项权利人的同意。

（8）凡需在签订买卖合同前征得他人同意的，该同意的意思表示应为书面形式。

（9）禁止买卖情形：

①司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；

②已被国家有关机关依法收回土地使用权的；

③权属有争议的；

④未依法登记领取权属证书的;

⑤列入动拆迁范围的;

⑥法律、行政法规规定禁止转让的其他情形

(10)对土地使用权状况进行调查:

①调查拟购买的二手房是否取得土地使用权属证书。

②调查拟购买的商品房利用的土地使用年限。

③购买带有花园的别墅时，调查花园是否取得士地使用权。

对卖方的特别调查

（1）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当审查公司董事会、股东(大)会审议同意的书面文件。

（2）二手房属千国有或集体资产的，应当审查政府主管部门的批准文件。