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网传，上海的首付款比例要降了：首套房比例从原先的35%到30%；二套首付比例从之前的7成降至4成。

目前的四大一线城市中，深圳在上个月调整了二套住房个人住房贷款比例，调整之后，最低首付款比例降至四成，减少了将近一半。

但是，降低首付比例的实施性、以及产生的效应依旧存疑，真正的利好不大。

二套首付比例从7成降到了4成，从本质上来说，是在认房不认贷的基础上再次叠加的利好，鼓励再次购买二套。

这个利好的人群是极少数的。

在上海认房不认贷之后，只要是本地无房，外地即使有贷款，也算首套，但是，该政策效果甚微。

假如将二套的首付比例降至4成，也就是鼓励在上海有房的人群，再次购房，不通过置换也能降低上车难度。

该方式利好的也只是高薪、且有二套购房需求的一类，覆盖面太窄了。

而且，即使有支付首付的能力，在工资用来偿还贷款的情况下，手中可腾挪的现金就会变得很少，在如今的大环境中，安全感也会变低。

首付从35%变成了30%，对于真正刚需上车客群的利好其实很小。

300万的老破小，从105万的首付降到了90万，少了十五万。

这个费用，可能是二手房交易过程中的税，也有可能是中介费……

真正的刚需客，真正在意的是普宅和非普宅的标准，以及房贷利率是否会再一次下调。

作为房地产成交占比中最大的一类群体，在今年的政策中，实质性的利好很少。

从消费上看，降房价对去化帮助最大，其次就是降息，相当于贷款部分降价。

不降息降低首套比例，大多数买家更不想买，少数看好房子凑首付的会买。

对于郊区来说，提高普通住宅标准相当于不少二手房降价，虽然新房更便宜，但二手房更有购买欲，所以调整普通住宅有效。

至于购房资格5年社保改2年社保之类，完全没有改的必要，房住不炒，那么着急买房干嘛。

上海应该是讨论过要不要放松，以准备月中的中央经济工作会议。

当下不管是有房子的、还是没房子想要买房子的群体！目前最为关心的问题：应该都是房价后面还会继续下跌吗？

说句实在话：跌还是真的是有可能的！就看是上海三大类产品中的哪一类了！

上海二手房在挂牌出售的房源中：能算优质房源的只是少数，绝大多数房源都是比较一般的产品，所以聪明点的都想处理掉置换更加优质保值的！

那有人又会问上海的二手价格有没有底部？会不会出现击穿2020年价格的情况？上面对楼市最后的底线又会在哪里？

上海20年以内房龄挂牌

上海今年整个楼市大行情算是一路向下！二手市场挂牌成交的绝大多数房子、不止价格跌了、而且大多数还跌了不少！

也有少数的房子成交价格是略跌，但是跌的也不多，这些就以2010年后地段好一点的品质次新房为例！

当然这其中又有极少数准新品质楼盘，在对比2022年和2021年的真实市场成交价来看，没有跌，不仅劣市稳住了价格，而且还有不少成交量！

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上海房价的底部会在哪？大行情虽向下但是上海还有三道未出防线能接住楼市！

第一条防线是上海有房者的心理防线！

从2023全年的成交数据来看，上海房价确实跌了，但是也没有一口气跌穿到2020年的价格！大家基本都知道2020和2021还有2022年，上海二手房成交总量是超过60万套的！

上海10年以内房源挂牌

大家对于买房而言：上海这座城市以往普遍没有亏钱离场的觉悟，或者说没有这必要！

这个心态就和股市里一样，跌穿成本、亏钱以后，大多数人的反应是躺平：只要不下牌桌，我就不算输！

上海的职业炒房客占比不到0.1%，其他的房子大都是自住的！只要不是火烧眉毛，没几个人愿意亏钱把房子卖掉！

上海10年以内房源3房挂牌

上海杠杆率全国最低：

首套房35%的首付，二套房非普宅70%的首付，普宅标准严重脱离市场价！大家都是安全垫垒的很高，完全不会出现大量的必须割肉离场甚至要上天台的情况！

上海10年以内房源4房挂牌

所以反过来说：不管买还是卖，你都可以参照2020年的二手房价格去定！如果一套房子已经跌到2020了，那真别贪可以出手了！对卖方而言如果房子价格已经跌到2020年也別慌，没必要再继续往下降价了。

这些话你可以不信，甚至是心里暗暗问候一来一句国粹问候，但以后市场一定会教你做人！

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在目前上海楼市买卖双方的这种极限拉扯下：买家在观望，卖家同时也在观望！在面对双方的拉扯下，我觉得依然还是有很多的机会点！

第一个机会点：二手房将比新房更便宜、不管新房还是二手都能捡漏！

上海楼市后面即将迎来逆转：二手普遍会比新房便宜，而二手也将持续冲击新房市场！因为上海新房市场的供需、倒挂、积分失衡现象已经摊平了！

第二个机会点：年底了会很多优质资产会通过各种渠道出售。

大家都知道上海一年中最好的买房时间点，有两个：第一个捡漏点就是年前！第二个捡漏点就是6-8月！所以抓住这两个机会点，可以让你少打很多年工！

第三个机会点：就是租房市场！

现在上海楼市整体需求量没有出现明显的增长，所以供需失衡，租金下滑！在上海想要租房或是换房的朋友，现在确实是一个非常好的时间点。

上海5年以内房源5房挂牌

最后再重复一句：楼市从来都不是短视的市场、而是长期的、反人性的！

2011年、2012年、2014年、2017、2018年、2022年。12年来的整整二分之一，上海楼市都在「牛市、熊市」之间来回切换。

我们所有人，其实都处于这样的楼市大周期中！市场预期普遍高涨的时候，我会劝你，谨慎一点！而在市场预期极度悲观的时候，我可能会劝你，乐观一点！买房规划、看房计划，都是要在熊市里储备弹药，而非牛市随波追流！

而我们大部分人买房思维，都是买涨不买跌！涨了还要涨，跌了还要跌！一直在盲目跟风！没有从自己本身的需求出发来考量买房，市场的机会都是跌出来的。当前上海房价已经从高峰回落至2020年年初的价格，机会点已经有了，这个时候一定要保持清醒的认知，适合自己的就可以上车。

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