锋哥收到最新消息，前海时代三期（御海府）即将11月30日开样板间。
作为前海桂湾这几年关注度最高的项目，前海时代三期，这次推出4栋270套约为190/210/248平的住宅，小户型明年出来。
项目预计12月12日开盘拿证，预计均价11万，价格10-13万目前片区二手房只有前海时代一二期在挂牌，成交均价在13-15万之间，折算周边供应量打个折，保守倒挂2万多起步。
项目总占地面积约33.6万m²，规划总建筑面积约110万m²，涵盖商务、生态办公、高档住宅、国际都荟住宅、酒店、公寓、商业休闲、运动娱乐、幼儿园和国际学校等业态，为前海综规划在建的综合体中规模最大、最低容积率的项目。其中深铁前海时代三期位于桂湾片区南侧，临近滨海大道和桂湾河，正南侧为水廊道公园。项目包括商业、写字楼、公寓、酒店、住宅为一体的超大型的综合体。项目住宅规划了12栋，有八栋大平层，建面约为190-250-290.两梯两户和三梯两户，有四栋小户型，建面为89平，还有少量房源为120-180平，预计明年中入市。本次推出的户型都为4房2厅3卫户型，2个套房，主卧为三面采光，客厅2面L型采光；200以及250平主要区别在于主卧和客厅的尺度；190平户型客厅尺度7.2米，与250平同样，面积小在进深。项目首推195-290 的大户型，89-120-180的中小户型预计明年入市，价格空间在10万-13万/平。朝向方面，都是南向朝向，西南和东南都看水廊道公园，朝滨海大道方向。由于是高层和超高层的缘故，使用率在70-73%之间，同步低层同面积户型会略偏小（承重墙后），反之，高层户型略大。景观分析选择上，56、57、60栋基本无景观遮挡，55栋受56栋影响有部分户型遮挡。
噪音影响上，由于前海时代段的滨河大道处于下沉位置，所以车速并不快，噪音不大，而且出行都是由前海时代设置连廊直接通往公园，很方便。周边配套方面，项目为1号线鲤鱼门地铁口物业，轨道交通较为便捷；片区商业配套较为优质，项目自身配建有集中式商业，周边又分有多个集中式购物商场；片区教育资源比较丰富，项目对口学校为九年制南山实验集团前海港湾学校，一所新开办的学校，目前已开学，学校主要针对前海时代业主。片区自然景观、休闲娱乐配套资源丰富，项目不仅拥有海景优势，周边也有多个市政公园，日常休闲娱乐较为便捷。锋评：
前海凭借临海临港优势、综合交通优势、创新体制机制优势、产业基础优势、特殊的政策环境优势等，在粤港澳区域内具有重要的战略地位，近几年话题不断，热度不减，不仅吸引了各大名企及商业大鳄争相进驻，也是安家置业者们眼中的香饽饽。桂湾片区由于临宝安中心区，临南山南头这个两个发展较为成熟的片区，其在前海合区三区当中发展起步是最早，职住成熟度最高的区域，优势较为突出。
片区整体比较新，项目临近桂湾CBD商务建筑群，周边即没有大面积城中村落，也没有大面积传统工业园区/厂房，新建/次新建筑分布较多，加上临海的自然景观优势，片区整体质感较好，宜居属性明显。具体到产品，相比前两期，前海时代三期区别在于，一二期为地铁上盖物业，有双层架高停车场，因此一直被吐槽，3期会有所改观；二期为小高层（11层，板式结构，南北通透），容积率5.5，户型使用率和通透性远高过三期。一二期为混合管理，物业为深铁物业，三期为单独独立地块，管理相对纯粹，大户型相对纯粹。
价格方面，虽然前海时代一二期的成交价也不低，成交均价在13-15万之间，折算周边供应量打个折，保守倒挂也就2万多起步。但如今行情下来了，前海新房也不再稀缺了。但本身前海时代三期推的是特大面积，和目前前海里面其他的主流新房收不同的定位，没啥可比性，只不过买大户型的客户并不是很多，后面估计销售压力也不小。实际上，从纯居住角度讲深铁前海时代在深圳这个价位不是最佳选择，福田、南山、宝中显然现状更宜居；从居住兼投资角度来讲，前海尤其是桂湾片区是比较合适的，配套不差，又有这么大的限价红利，值得购买；从纯投资角度来讲风险还是比较大，在调控的大背景下其实能预见也就是现有的这点限价利润了，从投入成本、持有成本、回报率、变现的不确定性来说，指望房产实现财富跃升是不现实的。而且除了前海“光环”外，现在的前海依旧大面积黄土遍布，自身没有什么能拿的出手的优质配套，还是得依靠成熟片区配套辐射。前海当前面临的挑战还很大，写字楼空置、市政配套欠缺、产业引进及兑现、职住比平衡等等。
